Définition et composants d'une vente à découvert

Une vente à découvert dans l'immobilier fait référence à une transaction où le produit net de la vente d'une propriété est inférieur aux dettes garanties par des privilèges à son encontre. Ce type de vente ne peut être réalisé que si tous les titulaires de privilège acceptent d'accepter moins que le montant dû sur la dette. Une vente à découvert comprend deux éléments intrinsèques et indissociables : (1) l'accord du titulaire du privilège de payer moins que le montant dû sur la dette, et (2) une vente sans lien de dépendance égale ou inférieure à la valeur estimative de la propriété. Le prix de vente acceptable est intrinsèquement défini comme étant égal ou inférieur à la valeur estimative, permettant au processus d'être réalisable. Une vente à découvert peut se produire lorsque le titulaire du privilège s'attend à ce qu'une hypothèque ne soit probablement jamais remboursée, et la valeur de la maison ne retrouvera pas l'équité pour permettre le paiement intégral de l'hypothèque en raison de facteurs tels que l'état de la propriété ou les conditions économiques générales (Wiki.Agency , sd).

Différence entre vente à découvert et règlement à découvert

Dans l'immobilier, une vente à découvert et un règlement à découvert sont deux concepts distincts qui impliquent la vente d'une propriété à un prix inférieur à l'encours de la dette hypothécaire. Une vente à découvert se produit lorsqu'un titulaire de privilège, comme une société de prêts hypothécaires, s'engage à accepter moins que le montant dû sur la dette et permet la vente de la propriété à ou en dessous de sa valeur estimative. Cela se fait généralement lorsque le titulaire du privilège prévoit que l'hypothèque ne sera pas remboursée et que la valeur de la propriété ne se rétablira pas suffisamment pour couvrir la dette impayée. D'autre part, un règlement court fait référence à une situation où le titulaire du privilège exige un prix de vente supérieur à la valeur estimative mais toujours inférieur au montant dû sur la dette. Dans ce cas, une vente à découvert n'est pas réalisable car le titulaire du privilège n'est pas disposé à accepter la valeur estimative, créant un paradoxe qui conduit souvent à l'échec de la résolution. La principale différence entre les deux réside dans la volonté du titulaire du privilège d'accepter la valeur estimative de la propriété comme prix de vente, une vente à découvert étant plus réalisable et avantageuse pour toutes les parties concernées (Wiki.Agency, nd).

Raisons d'une vente à découvert dans l'immobilier

Il existe plusieurs raisons pour une vente à découvert dans l'immobilier, principalement en raison des difficultés financières rencontrées par le propriétaire. Une raison courante est l'incapacité de faire face aux versements hypothécaires, qui peut résulter d'une perte d'emploi, d'une maladie ou d'autres circonstances imprévues. Dans de tels cas, une vente à découvert peut aider le propriétaire à éviter la forclusion et les conséquences négatives sur le crédit qui y sont associées. Une autre raison d'une vente à découvert est lorsque la valeur de la propriété a considérablement diminué, ce qui rend difficile pour le propriétaire de vendre la propriété à un prix qui couvrirait le solde hypothécaire impayé. Cette situation survient souvent en raison de ralentissements économiques ou de conditions de marché localisées. De plus, une vente à découvert peut être poursuivie lorsque la propriété a été endommagée ou négligée, ce qui réduit sa valeur et rend difficile l'obtention d'un prêt hypothécaire pour les acheteurs potentiels. Dans ces cas, les titulaires de privilèges peuvent accepter une vente à découvert pour récupérer une partie de leurs pertes, car l'alternative serait de laisser la propriété faire l'objet d'une saisie, ce qui pourrait entraîner des pertes financières encore plus importantes (Investopedia, nd; NOLO, nd).

Les détenteurs de privilèges et leur rôle dans les ventes à découvert

Les titulaires de privilèges jouent un rôle crucial dans le processus de vente à découvert, car ils détiennent le pouvoir d'approuver ou de rejeter une proposition de vente à découvert. Dans une vente à découvert, la propriété est vendue pour moins que la dette hypothécaire en cours, et le produit est utilisé pour rembourser les titulaires de privilège. Les détenteurs de privilèges peuvent inclure des prêteurs hypothécaires principaux, des prêteurs hypothécaires secondaires, des fournisseurs de lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), des associations de propriétaires et des autorités fiscales, entre autres.

Lors d'une vente à découvert, tous les titulaires de privilège doivent accepter un paiement réduit sur la dette qu'ils détiennent, car le produit de la vente ne sera pas suffisant pour couvrir le montant total dû. Cet accord est essentiel pour que la vente à découvert se poursuive, car le consentement des titulaires de privilège garantit que la propriété peut être vendue sans aucune complication juridique. Les titulaires de privilège préfèrent souvent les ventes à découvert aux saisies, car elles ont tendance à entraîner un taux de recouvrement plus élevé et des coûts inférieurs associés à la disposition de la propriété. Cependant, les détenteurs de privilèges ne sont pas obligés d'accepter une proposition de vente à découvert et peuvent choisir de poursuivre d'autres options, telles que la saisie ou la modification du prêt, s'ils pensent que cela leur serait plus avantageux (Wiki.Agency, nd).

Alternatives aux ventes à découvert : forclusion et modification de prêt

Les alternatives aux ventes à découvert sur le marché immobilier comprennent la saisie et la modification des prêts. La forclusion est un processus légal dans lequel un prêteur tente de récupérer le solde d'un prêt auprès d'un emprunteur qui a cessé de faire des paiements en forçant la vente de la propriété utilisée comme garantie pour le prêt. Cette option peut avoir un impact négatif plus important sur la cote de crédit de l'emprunteur et peut entraîner la perte de la propriété. D'autre part, la modification de prêt est une modification apportée aux conditions d'un prêt existant par un prêteur en réponse à l'incapacité à long terme d'un emprunteur à rembourser le prêt. Cela peut impliquer de prolonger la durée du prêt, de réduire le taux d'intérêt ou même de renoncer à une partie du solde du capital. La modification de prêt vise à aider les emprunteurs à éviter la saisie et à conserver leur propriété tout en effectuant des paiements mensuels plus gérables. Les deux alternatives ont leurs avantages et leurs inconvénients, et le choix dépend de la situation financière de l'emprunteur et de ses objectifs à long terme (Making Home Affordable Program, 2009 ; Home Affordable Modification Program, 2009).

Accueil Programme alternatif de forclusion abordable

Le Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) était une initiative du gouvernement américain introduite en 2009 dans le cadre du Making Home Affordable Program (MHA) pour faire face à la récession immobilière et aider les propriétaires à gérer leurs dettes hypothécaires. HAFA a offert aux propriétaires la possibilité de quitter leur maison par le biais d'une vente à découvert, les soulageant de la dette hypothécaire restante et offrant jusqu'à 10,000 1 $ en aide à la réinstallation pour les propriétaires ou leurs locataires. Le programme autorisait également les ventes à découvert de résidences principales ou de propriétés locatives, avec une renonciation au déficit garantissant que les participants étaient libérés de toute dette hypothécaire restante. Pour être éligibles au HAFA, les propriétaires devaient répondre à des critères spécifiques, tels que faire face à des difficultés financières, être en souffrance ou risquer de prendre du retard sur les paiements hypothécaires et avoir obtenu un prêt hypothécaire au plus tard le 2009er janvier 31. Le programme HAFA a expiré le décembre. 2016, 2016 (Rendre le logement abordable, XNUMX).

Critères d'éligibilité pour les ventes à découvert HAFA

Le programme Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) a été conçu pour offrir aux propriétaires la possibilité de quitter leur maison par le biais d'une vente à découvert tout en étant soulagés de la dette hypothécaire restante. Pour être éligibles à HAFA, les propriétaires devaient répondre à des critères spécifiques. Premièrement, ils devaient éprouver des difficultés financières, ce qui rendait difficile pour eux de faire face à leurs versements hypothécaires. Deuxièmement, ils devaient être en souffrance ou à risque de prendre du retard sur leur hypothèque. Troisièmement, l'hypothèque doit avoir été obtenue au plus tard le 1er janvier 2009. De plus, la propriété en question ne peut être condamnée. Enfin, la dette du propriétaire sur sa résidence principale ou son immeuble locatif de un à quatre logements ne peut excéder 729,750 1 $ (avec des limites de prêt plus élevées pour les immeubles de deux à quatre logements) [XNUMX]. En répondant à ces critères, les propriétaires pourraient bénéficier d'une vente à découvert HAFA, qui comprenait une renonciation à l'insuffisance et une éventuelle aide à la réinstallation.

Le processus de vente à découvert : étapes et acteurs clés

Le processus de vente à découvert implique plusieurs étapes et des acteurs clés pour assurer une transaction réussie. Initialement, le propriétaire contacte le titulaire du privilège principal pour soumettre une demande de vente à découvert, en fournissant les documents nécessaires tels qu'une lettre de difficultés, des états financiers et des déclarations de revenus. Le titulaire du privilège examine ensuite la demande et détermine si le propriétaire est admissible à une vente à découvert. S'il est approuvé, le propriétaire travaille avec un agent immobilier pour répertorier la propriété et trouver un acheteur potentiel. L'acheteur soumet une offre, que le propriétaire présente au titulaire du privilège pour approbation.

Les principaux acteurs du processus de vente à découvert comprennent le propriétaire, le titulaire du privilège principal (généralement un prêteur hypothécaire), les titulaires du privilège secondaire (le cas échéant), les agents immobiliers, les acheteurs potentiels et un avocat immobilier ou une société de titre pour faciliter la transaction. . Chaque partie joue un rôle crucial en veillant à ce que le processus de vente à découvert se déroule sans heurts et aboutisse à un résultat positif pour toutes les personnes impliquées. La coopération et la communication entre ces acteurs clés sont essentielles pour naviguer dans les complexités d'une vente à découvert et parvenir à une résolution mutuellement bénéfique (Fisher, 2013 ; Investopedia, 2020).

Jugements de carence dans les ventes à découvert

Les jugements de carence surviennent dans le cadre de ventes à découvert lorsque le produit de la vente d'une propriété est insuffisant pour couvrir l'encours de la dette hypothécaire. Dans de tels cas, le prêteur peut demander un jugement de carence contre l'emprunteur pour récupérer le solde restant. Cette action en justice permet au prêteur de poursuivre l'emprunteur pour la différence entre le prix de vente et la dette hypothécaire totale, ce qui peut entraîner une saisie-arrêt de salaire, des prélèvements sur compte bancaire ou des privilèges immobiliers. Cependant, certains États ont des lois anti-déficience qui protègent les emprunteurs contre les jugements de carence après une vente à découvert. De plus, certains prêteurs peuvent accepter de renoncer à leur droit de poursuivre un jugement de carence dans le cadre du processus de négociation de la vente à découvert. Il est crucial pour les emprunteurs de comprendre les implications potentielles des jugements de carence et de demander des conseils juridiques pour protéger leurs intérêts lors d'une transaction de vente à découvert (Federal Trade Commission, nd; National Consumer Law Center, 2012).

Implications fiscales et de crédit des ventes à découvert

Les implications fiscales et de crédit des ventes à découvert peuvent être importantes pour les propriétaires. En termes de crédit, une vente à découvert peut avoir un impact négatif sur la cote de crédit du propriétaire, car elle est signalée comme une « dette réglée » sur son dossier de crédit. Cependant, l'impact est généralement moins grave qu'une saisie, car le propriétaire a adopté une approche proactive pour régler sa situation financière. L'ampleur de la réduction de la cote de crédit dépend de divers facteurs, dont les antécédents de crédit de la personne et le montant du déficit (la différence entre le prix de vente et le solde impayé du prêt hypothécaire).

En ce qui concerne les incidences fiscales, le déficit résultant d'une vente à découvert peut être considéré comme une « annulation de revenu de la dette » par les autorités fiscales, ce qui pourrait être imposable dans certaines circonstances. Aux États-Unis, la Mortgage Forgiveness Debt Relief Act de 2007 prévoyait un allégement fiscal pour les propriétaires dont la dette hypothécaire avait été annulée par le biais d'une vente à découvert, mais cette disposition a expiré à la fin de 2020. Par conséquent, les propriétaires devraient consulter un fiscaliste pour comprendre la les implications fiscales potentielles d'une vente à découvert dans leur situation spécifique (Sullivan, 2021).

Ventes à découvert dans un contexte international : vente volontaire assistée au Royaume-Uni

Une vente volontaire assistée (AVS) est un processus au Royaume-Uni qui partage des similitudes avec les ventes à découvert aux États-Unis. Dans une AVS, les propriétaires qui ont du mal à faire face à leurs versements hypothécaires et qui risquent de reprendre possession peuvent opter pour la vente volontaire de leur bien, souvent à un prix inférieur au solde restant dû du prêt hypothécaire. Cela permet au propriétaire d'éviter les conséquences négatives d'une reprise de possession, telles que de graves dommages à sa cote de crédit et d'éventuelles poursuites judiciaires. Les prêteurs peuvent accepter un AVS car cela peut être une solution plus rentable et efficace par rapport à la poursuite d'une reprise de possession, qui peut être un processus long et coûteux. Il est important de noter que l'accord du prêteur est requis pour une AVS et qu'il n'est pas toujours d'accord pour accepter un prix de vente inférieur au solde restant dû du crédit immobilier. Dans de tels cas, le propriétaire peut avoir besoin d'explorer d'autres options, comme négocier une modification de prêt ou demander conseil à un conseiller financier professionnel (Citizens Advice, 2021; Money Advice Service, 2021).

Impact des ventes à découvert sur les propriétaires et le marché immobilier

Les ventes à découvert peuvent avoir des effets à la fois positifs et négatifs sur les propriétaires et sur le marché immobilier dans son ensemble. Pour les propriétaires immobiliers confrontés à des difficultés financières, une vente à découvert offre une alternative à la forclusion, leur permettant de vendre leur propriété à un prix inférieur à l'encours de la dette hypothécaire. Cela peut les aider à éviter les graves dommages au crédit associés à la saisie et éventuellement à recevoir une aide à la réinstallation par le biais de programmes tels que le programme Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) (MHA, 2009).

Cependant, les ventes à découvert peuvent également contribuer à une baisse de la valeur des propriétés dans un quartier, car elles entraînent souvent des prix de vente inférieurs à ceux des ventes traditionnelles. Cela peut créer un effet domino, faisant perdre de la valeur aux propriétés voisines et pouvant conduire à davantage de ventes à découvert ou de saisies. De plus, la prévalence des ventes à découvert peut avoir un impact négatif sur le marché immobilier global en augmentant l'offre de propriétés en difficulté, ce qui peut faire baisser les prix des maisons et ralentir la reprise du marché (Immergluck, 2010).

En conclusion, si les ventes à découvert peuvent apporter un soulagement aux propriétaires individuels confrontés à des difficultés financières, elles peuvent également contribuer à des défis plus larges sur le marché et à la baisse de la valeur des propriétés.