Ce type de vente ne peut être réalisé que si tous les titulaires de privilège acceptent d'accepter moins que le montant dû sur la dette. Le concept d'une vente à découvert repose sur deux éléments intrinsèques et indissociables : (1) l'accord du titulaire du privilège de payer moins que le montant dû sur la dette, et (2) une vente sans lien de dépendance égale ou inférieure à la valeur estimative de la propriété. . Il est important de noter qu'une vente à découvert est distincte d'un règlement à découvert, qui se produit lorsqu'un titulaire de privilège exige un prix de vente supérieur à la valeur estimative mais inférieur au montant dû sur la dette. Les ventes à découvert sont devenues une alternative plus courante à la saisie aux États-Unis depuis la récession immobilière de 2007, et des procédures similaires existent dans d'autres pays, comme la vente volontaire assistée au Royaume-Uni (Spotblue.com).

Différence entre vente à découvert et règlement à découvert

Dans l'immobilier, une vente à découvert et un règlement à découvert sont deux concepts distincts qui impliquent la vente d'une propriété à un prix inférieur à l'encours de la dette hypothécaire. Une vente à découvert se produit lorsque le titulaire du privilège, généralement une société de prêts hypothécaires, accepte d'accepter moins que le montant dû sur la dette et permet la vente de la propriété à ou en dessous de sa valeur estimative. Cela est possible lorsque le titulaire du privilège croit que l'hypothèque ne sera probablement jamais remboursée et que la valeur de la propriété ne retrouvera pas l'équité pour permettre le paiement intégral de l'hypothèque. D'autre part, un règlement court fait référence à une situation où le titulaire du privilège exige un prix de vente supérieur à la valeur estimative mais toujours inférieur au montant dû sur la dette. Dans ce cas, une vente avec un acheteur prudent sans lien de dépendance n'est plus une attente raisonnable ou réalisable, car ni l'acheteur ni la banque ou la société de financement ne fourniront une hypothèque supérieure à la valeur d'expertise. Ainsi, la principale différence entre une vente à découvert et un règlement à découvert réside dans l'accord du titulaire du privilège d'accepter un prix de vente égal ou inférieur à la valeur estimative dans une vente à découvert, tout en exigeant un prix plus élevé dans un règlement à découvert (Cowan, 2012; Investopedia , 2021).

Raisons d'une vente à découvert

Il existe plusieurs raisons pour une vente à découvert dans l'immobilier, principalement en raison des difficultés financières rencontrées par le propriétaire. Une raison courante est l'incapacité de faire face aux versements hypothécaires, ce qui peut résulter d'une perte d'emploi, d'une baisse de revenu ou d'une augmentation des dépenses. De plus, une baisse de la valeur de la propriété due aux conditions du marché ou à des dommages à la propriété peut entraîner une situation où le solde hypothécaire en cours dépasse la valeur estimative actuelle, ce qui rend difficile pour le propriétaire de vendre la propriété et de rembourser le prêt en totalité. Dans de tels cas, les détenteurs de privilèges, y compris les prêteurs hypothécaires principaux, les prêteurs hypothécaires de deuxième rang et d'autres créanciers, peuvent accepter une vente à découvert car il s'agit souvent d'une alternative plus favorable à la forclusion. En effet, une vente à découvert entraîne généralement une perte moindre pour les titulaires de privilège et un impact moins négatif sur le crédit du propriétaire par rapport à une forclusion (Investopedia, nd ; NOLO, nd).

Les détenteurs de privilèges et leur rôle dans les ventes à découvert

Les titulaires de privilèges jouent un rôle crucial dans le processus de vente à découvert, car ils détiennent le pouvoir d'approuver ou de rejeter une proposition de vente à découvert. Dans une vente à découvert, le produit net de la vente de la propriété est inférieur aux dettes garanties par des privilèges sur la propriété. Les détenteurs de privilèges, qui peuvent inclure des prêteurs hypothécaires principaux, des prêteurs hypothécaires de deuxième rang, des fournisseurs de marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), des privilèges d'association de propriétaires, des privilèges de mécanicien et des privilèges fiscaux, doivent accepter d'accepter moins que le montant dû sur la dette pour une courte durée. vente à poursuivre. Cet accord est essentiel car il permet de vendre la propriété à sa valeur estimative ou en dessous, ce qui est un élément clé d'une vente à découvert réussie. Les détenteurs de privilèges optent souvent pour les ventes à découvert plutôt que pour les saisies, car elles ont tendance à entraîner une perte financière moindre et une résolution plus responsable pour le propriétaire. Cependant, il est important de noter que les détenteurs de privilèges ne sont pas obligés d'accepter une proposition de vente à découvert et peuvent plutôt exiger un prix de vente plus élevé, conduisant à un règlement à découvert plutôt qu'à une vente à découvert (Harvard Business Review, 2017).

L'impact de la valeur d'expertise sur les ventes à découvert

La valeur estimative d'une propriété joue un rôle crucial dans les ventes à découvert, car elle détermine le montant maximum qu'un acheteur est prêt à payer et le montant qu'un prêteur est prêt à financer. Dans une vente à découvert, le titulaire du privilège (par exemple, la société de prêt hypothécaire) doit accepter d'accepter moins que le montant dû sur la dette, et la vente doit être égale ou inférieure à la valeur estimative de la propriété. Un acheteur prudent ne paiera pas plus que la valeur estimative, et une banque ou une société financière ne fournira pas d'hypothèque pour plus que la valeur estimative, limitant ainsi le produit de la vente à découvert à un rendement brut maximum de la valeur estimative de la propriété. Si le titulaire du privilège exige un prix supérieur à la valeur estimative, il n'est plus considéré comme une vente à découvert mais plutôt comme un règlement à court terme, qui a moins de chances de réussir. Par conséquent, la valeur d'expertise sert de référence critique pour déterminer la faisabilité et le succès d'une transaction de vente à découvert (Investopedia, nd; Wiki.Agency, nd).

Alternatives aux ventes à découvert : saisie et vente volontaire assistée

Les alternatives aux ventes à découvert comprennent la saisie et la vente volontaire assistée. La forclusion est un processus légal dans lequel un prêteur tente de récupérer le solde d'un prêt auprès d'un emprunteur qui a cessé de faire des paiements en forçant la vente de la propriété utilisée comme garantie pour le prêt. Ce processus peut être long, coûteux et préjudiciable au crédit de l'emprunteur. D'autre part, la vente volontaire assistée est une approche plus coopérative entre l'emprunteur et le prêteur, où le prêteur s'engage à accepter une vente du bien à un prix réduit, souvent inférieur au solde restant dû du prêt, pour éviter la saisie. Cette option est plus favorable pour les deux parties, car elle permet à l'emprunteur d'éviter l'impact négatif de la saisie sur le crédit et au prêteur de récupérer une partie du montant du prêt sans encourir les coûts associés à la procédure de saisie (gouvernement britannique, 2017).

Accueil Programme alternatif de forclusion abordable

Le Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) était une initiative du gouvernement américain introduite en 2009 dans le cadre du Making Home Affordable Program (MHA) pour faire face à la récession immobilière et aider les propriétaires à gérer leurs dettes hypothécaires. HAFA offrait aux propriétaires la possibilité de quitter leur maison par le biais d'une vente à découvert, les soulageant ainsi de toute dette hypothécaire restante. De plus, le programme offrait jusqu'à 10,000 1 $ en aide à la réinstallation pour les propriétaires ou leurs locataires. Les critères d'éligibilité pour HAFA comprenaient les difficultés financières, la délinquance ou le risque de retard sur les paiements hypothécaires, l'obtention de l'hypothèque au plus tard le 2009er janvier 729,750 et le fait de devoir jusqu'à 31 2016 $ sur une résidence principale ou un immeuble locatif d'une à quatre unités. Notamment, le programme HAFA a expiré le 2016 décembre XNUMX (Making Home Affordable, XNUMX).

Critères d'éligibilité pour les ventes à découvert HAFA

Le programme Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) a été conçu pour offrir aux propriétaires la possibilité de quitter leur maison par le biais d'une vente à découvert tout en étant soulagés de la dette hypothécaire restante. Pour être éligibles à HAFA, les propriétaires devaient répondre à des critères spécifiques : ils devaient avoir eu du mal à effectuer des versements hypothécaires en raison de difficultés financières, soit en souffrance, soit en danger de prendre du retard sur leur hypothèque, et avoir obtenu leur hypothèque au plus tard le 1er janvier. 2009. De plus, la propriété en question ne doit pas avoir été condamnée et le propriétaire doit avoir jusqu'à 729,750 10,000 $ sur sa résidence principale ou sa propriété locative d'une à quatre unités (avec des limites de prêt plus élevées pour les propriétés de deux à quatre unités) . Après avoir conclu avec succès une vente à découvert HAFA, les propriétaires ont obtenu une renonciation au déficit, les libérant de toute dette hypothécaire restante et recevant potentiellement jusqu'à 2009 XNUMX $ en aide à la réinstallation (Making Home Affordable Program, XNUMX).

Le processus de vente à découvert : étapes et acteurs clés

Le processus de vente à découvert implique plusieurs étapes et des acteurs clés pour assurer une transaction réussie. Au départ, le propriétaire contacte le titulaire du privilège principal pour soumettre une demande de vente à découvert, en fournissant les documents nécessaires tels qu'une lettre de difficultés, des états financiers et des déclarations de revenus. Le titulaire du privilège examine ensuite la demande et décide d'approuver ou non la vente à découvert. S'il est approuvé, le propriétaire travaille avec un agent immobilier pour répertorier la propriété et trouver un acheteur potentiel. L'acheteur soumet une offre, que le propriétaire présente au titulaire du privilège pour approbation. Les détenteurs de privilèges, y compris les détenteurs d'hypothèques principales et secondaires, les fournisseurs de lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) et d'autres créanciers, jouent un rôle crucial dans le processus car ils doivent accepter d'accepter moins que le montant dû sur la dette pour la vente à découvert à procéder. Une fois que tous les détenteurs de privilèges ont approuvé l'offre, la transaction passe à la clôture, où toutes les parties signent les documents nécessaires pour finaliser la vente. Tout au long du processus, la communication et la collaboration entre le propriétaire, l'agent immobilier, les détenteurs de privilèges et l'acheteur sont essentielles pour un résultat réussi (Wiki.Agency, nd).

Jugements de carence dans les ventes à découvert

Les jugements de carence surviennent dans le cadre de ventes à découvert lorsque le produit de la vente d'une propriété est insuffisant pour couvrir l'encours de la dette hypothécaire. Dans de tels cas, le prêteur peut demander un jugement de carence contre l'emprunteur pour récupérer le solde restant. Cette action en justice permet au prêteur de poursuivre l'emprunteur pour la différence entre le prix de vente et la dette hypothécaire totale, ce qui peut entraîner une saisie-arrêt de salaire, des prélèvements sur compte bancaire ou des privilèges immobiliers. Cependant, tous les États n'autorisent pas les jugements de carence, et certains ont des lois spécifiques régissant leur application dans les ventes à découvert. De plus, certains prêteurs peuvent accepter de renoncer à leur droit de poursuivre un jugement de carence dans le cadre du processus de négociation de la vente à découvert, offrant à l'emprunteur une libération de toute dette hypothécaire restante (Harvard Law Review, 2010 ; Investopedia, 2021).

Implications fiscales et de crédit des ventes à découvert

Les implications fiscales et de crédit des ventes à découvert peuvent être importantes tant pour les propriétaires que pour les prêteurs. En termes de crédit, une vente à découvert peut avoir un impact négatif sur la cote de crédit d'un propriétaire, car elle est signalée comme une « dette réglée » sur son dossier de crédit. Cela peut entraîner une cote de crédit inférieure et potentiellement entraver leur capacité à obtenir des prêts ou des crédits à l'avenir. Cependant, l'impact sur le crédit est généralement moins sévère que celui d'une saisie, car le propriétaire a résolu de manière proactive sa situation financière en optant pour une vente à découvert.

En ce qui concerne les incidences fiscales, la différence entre le solde hypothécaire impayé et le prix de vente dans une vente à découvert est considérée comme une « dette annulée » par l'Internal Revenue Service (IRS). Cette dette remise peut être traitée comme un revenu imposable, ce qui pourrait entraîner une charge fiscale plus élevée pour le propriétaire. Cependant, en vertu de la Mortgage Forgiveness Debt Relief Act de 2007, les propriétaires peuvent être éligibles à un allégement fiscal si la propriété était leur résidence principale et que la dette hypothécaire a été utilisée pour acheter, construire ou améliorer la propriété (IRS, 2021). Il est essentiel que les propriétaires consultent un fiscaliste pour comprendre leurs implications fiscales spécifiques et les options d'allégement potentielles dans un scénario de vente à découvert.

Avantages et inconvénients des ventes à découvert pour les propriétaires et les prêteurs

Les ventes à découvert offrent plusieurs avantages aux propriétaires, notamment éviter les saisies, atténuer l'impact négatif sur les cotes de crédit et éventuellement recevoir une aide à la réinstallation par le biais de programmes tels que le Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) (Making Home Affordable Program, 2009). De plus, les ventes à découvert peuvent procurer un sentiment de contrôle et une prise de décision proactive dans une situation financière difficile.

Les prêteurs bénéficient également des ventes à découvert car ils peuvent récupérer une partie du montant du prêt impayé sans encourir les coûts et le temps associés aux procédures de forclusion. De plus, les ventes à découvert peuvent entraîner une résolution plus rapide, car les propriétés saisies peuvent rester invendues pendant de longues périodes, ce qui entraîne des coûts de maintenance supplémentaires et une dépréciation potentielle de la valeur de la propriété.

Cependant, les ventes à découvert présentent également des inconvénients pour les deux parties. Les propriétaires peuvent encore faire face à des jugements de carence, dans lesquels ils sont tenus responsables du solde restant du prêt après la vente. De plus, le processus de vente à découvert peut être complexe et prendre du temps, nécessitant des négociations avec plusieurs détenteurs de privilèges et une documentation détaillée.

Pour les prêteurs, les ventes à découvert peuvent générer des rendements inférieurs à ceux du remboursement intégral du prêt. En outre, le processus de négociation peut être long et gourmand en ressources, ce qui peut mettre à rude épreuve la capacité du prêteur à gérer efficacement d'autres actifs et prêts.