Définition et contexte historique

Ce sceau signifiait une promesse solennelle de s'engager dans ou de s'abstenir d'une action spécifiée, et la common law appliquerait une alliance même en l'absence de considération en raison de sa solennité inhabituelle (1). Aux États-Unis, une clause implicite de bonne foi est présumée dans le droit des contrats. Les alliances peuvent être classées en alliances affirmatives ou positives, qui obligent le covenantant à accomplir une action, et en alliances négatives, qui obligent le covenantant à s'abstenir d'une action (2). Dans le domaine du droit de la propriété, les engagements réels sont des conditions liées à la propriété ou à l'utilisation d'un terrain et peuvent imposer des droits ou des restrictions sur l'utilisation du terrain quel qu'en soit le propriétaire (3). Au fil du temps, l'application des clauses a évolué, avec des controverses sur l'application sélective et les considérations relatives aux droits de l'homme dans la réforme des baux (4).

Types de clauses restrictives

Les clauses restrictives peuvent être classées en différents types en fonction de leur objet et de leur application dans le droit de la propriété. Les engagements réels, également connus sous le nom d'engagements, conditions et restrictions (CCR), sont liés à la propriété ou à l'utilisation des terres et peuvent imposer des droits ou des restrictions sur l'utilisation des terres. Celles-ci peuvent être divisées en clauses positives, qui exigent une action spécifique, et en clauses négatives, qui interdisent certaines actions. Les pactes peuvent également « courir avec la terre » en tant qu'accessoires de pacte, ce qui signifie qu'ils s'appliquent à tous les futurs propriétaires fonciers, ou être des pactes personnels, connus sous le nom de pacte brut, qui ne s'appliquent qu'à un individu particulier. En plus des clauses restrictives réelles, les clauses de non-concurrence en droit des contrats sont également considérées comme des clauses restrictives. Il est essentiel que les propriétaires et les acheteurs potentiels soient conscients de toutes les clauses restrictives associées à une propriété, car elles peuvent avoir un impact significatif sur l'utilisation et la jouissance du terrain (Wikipedia, nd).

Les alliances réelles en droit de la propriété

Les véritables clauses restrictives en droit de la propriété font référence à des accords ou à des promesses juridiquement contraignants qui imposent certaines conditions ou restrictions à l'utilisation des terres. Ces engagements peuvent être soit affirmatifs, obligeant le propriétaire foncier à effectuer une action spécifique, soit négatifs, interdisant au propriétaire foncier de se livrer à certaines activités sur la propriété. L'une des principales caractéristiques des clauses restrictives réelles est qu'elles « accompagnent souvent le terrain », ce qui signifie que les obligations et les restrictions s'appliquent à tous les futurs propriétaires de la propriété, quels que soient les changements de propriétaire. Cela contraste avec les engagements personnels, qui ne s'appliquent qu'aux parties initiales impliquées dans l'accord. Les clauses restrictives réelles sont généralement incluses dans les actes de propriété et doivent être divulguées aux acheteurs potentiels. Ils peuvent également être enregistrés dans des archives publiques ou affichés dans les systèmes de titres Torrens dans les pays du Commonwealth (Restatement (Third) of Property; Torrens title). L'application des véritables alliances peut devenir laxiste avec le temps, en particulier lorsque le créancier initial n'est plus impliqué dans le terrain (Symposium, 1986).

Engagements, conditions et restrictions

Les clauses, conditions et restrictions (CCR) sont des éléments essentiels du droit de la propriété, principalement concernés par la réglementation de l'utilisation et du développement des terres. Les CCR englobent une variété d'accords, y compris des pactes réels, qui sont des conditions liées à la propriété ou à l'utilisation d'un terrain, et des restrictions d'acte, qui imposent des limites sur la façon dont le terrain peut être utilisé. Ces accords peuvent être soit négatifs, restreignant certaines actions, soit affirmatifs, nécessitant des actions spécifiques. Les CCR peuvent « fonctionner avec la terre », ce qui signifie que les futurs propriétaires fonciers doivent respecter les conditions ou s'appliquer uniquement à un individu particulier (connu sous le nom d'engagement brut ou de nature purement personnelle) (Pealver et Krier, 2010). La divulgation et l'enregistrement des CCR sont cruciaux, car ils informent les acheteurs potentiels de toute restriction et peuvent être indiqués dans l'acte ou enregistrés dans le cas des pays du Commonwealth (Harpum, Megarry et Wade, 2006). L'application des CCR peut devenir laxiste avec le temps, entraînant des controverses et des problèmes d'application sélective (French, 2011).

Pactes affirmatifs et négatifs

Les clauses positives et négatives sont des composantes essentielles du droit des biens, en particulier dans le contexte des clauses immobilières. Les clauses positives, également connues sous le nom de clauses positives en Angleterre et au Pays de Galles, exigent que le covenantor effectue une action spécifique, telle que l'entretien d'une allée partagée ou le paiement des frais d'association des propriétaires. D'autre part, les covenants négatifs imposent des restrictions sur l'utilisation des terres, interdisant certaines activités ou développements, comme la construction d'un bâtiment au-dessus d'une certaine hauteur ou l'utilisation de la propriété à des fins commerciales (Restatement (Third) of Property, 2000).

Ces clauses peuvent soit « courir avec la terre » en tant qu'élément de clause, liant les futurs propriétaires aux conditions, soit s'appliquer uniquement à une personne en particulier en tant que clause brute (loi anglaise, 1986). Bien que les clauses positives ne s'appliquent généralement pas à la terre en vertu du droit anglais, les États-Unis examinent ces clauses de plus près et, à quelques exceptions près, leur ont permis de s'appliquer à la terre (Symposium, 1986). L'application de ces clauses peut devenir laxiste avec le temps, en particulier lorsque le créancier initial n'est plus impliqué dans le terrain (Homeowner Associations, 2011).

Courir avec la terre : Covenant Appurtenant

Une clause annexe est un type de clause réelle en droit de la propriété qui impose certaines obligations ou restrictions à l'utilisation des terres. Il se distingue du pacte personnel, également appelé pacte brut, qui ne s'applique qu'à une personne déterminée et ne lie pas les futurs propriétaires du bien. Le concept de « courir avec la terre » fait référence à l'idée qu'une clause d'appartenance est attachée à la terre elle-même, plutôt qu'à une personne en particulier. Par conséquent, lorsque le terrain est transféré à un nouveau propriétaire, la clause connexe continue de s'appliquer, assurant que les obligations ou restrictions demeurent en vigueur pour les propriétaires subséquents. Cette nature durable de l'accession à l'engagement est essentielle pour maintenir l'objectif visé de l'engagement, comme la préservation du caractère d'un quartier ou la protection de l'environnement, indépendamment des changements de propriété au fil du temps (Restatement (Third) of Property, 1986; English Law Commission , 2011).

Alliances personnelles : alliance en gros

Les clauses restrictives personnelles sont un type de clause restrictive dans le droit de la propriété qui s'applique spécifiquement à un individu particulier, plutôt que d'être lié à la terre elle-même. Ces engagements imposent des obligations ou des restrictions à l'individu, indépendamment de sa propriété ou de son utilisation du terrain. En revanche, les covenants qui courent avec le terrain, comme les pactes réels ou les pactes afférents, lient les propriétaires successifs du terrain et leur sont opposables.

Le concept d'une alliance brute est étroitement lié aux alliances personnelles, car il s'agit également d'une alliance qui s'applique à une personne spécifique plutôt qu'à la terre. Cependant, une clause restrictive brute est généralement associée à un intérêt foncier, comme une servitude, qui accorde au titulaire certains droits d'utiliser la propriété d'autrui. Alors que les engagements personnels et les engagements bruts se concentrent tous deux sur l'individu, la distinction essentielle réside dans la nature de l'obligation ou de la restriction imposée : les engagements personnels concernent principalement les actions de l'individu, tandis que les engagements bruts impliquent les droits de l'individu d'utiliser ou d'accéder à la terre. appartenant à une autre partie (Dukeminier, J., & Krier, JE (2017). Property. Wolters Kluwer Law & Business.).

Divulgation et enregistrement des clauses restrictives

L'importance de divulguer et d'enregistrer les clauses restrictives dans les transactions immobilières réside dans la garantie de la transparence et la protection des intérêts de toutes les parties concernées. La divulgation des clauses restrictives permet aux acheteurs potentiels de prendre des décisions éclairées concernant la propriété, au fur et à mesure qu'ils prennent connaissance de toute limitation ou obligation liée au terrain. Cela permet d'éviter d'éventuels litiges et malentendus à l'avenir, car les acheteurs sont pleinement conscients des conditions qu'ils doivent respecter lors de l'acquisition de la propriété (Peel et Treitel, 2011).

L'enregistrement des clauses restrictives, en revanche, sert de documentation formelle de ces conditions, les rendant facilement accessibles et exécutoires. Dans de nombreuses juridictions, telles que les pays du Commonwealth, les clauses restrictives sont enregistrées dans le système de titre de Torrens, garantissant qu'elles sont contraignantes pour les futurs propriétaires de la terre (Bradbrook et al., 2007). Ce processus d'enregistrement des clauses restrictives contribue également à la stabilité et à la prévisibilité du droit de la propriété, car il établit un système clair et organisé pour le suivi et l'application des restrictions d'utilisation des terres. Dans l'ensemble, la divulgation et l'enregistrement des clauses restrictives jouent un rôle crucial dans le maintien de la transparence, la protection des droits de propriété et le maintien de l'intégrité du droit de la propriété.

Questions d'application et de laxisme

Les problèmes d'application et de laxisme dans les clauses restrictives en droit de la propriété se posent en raison de divers facteurs. Au fil du temps, comme le bénéficiaire initial de l'engagement n'est plus impliqué dans le terrain, l'application peut devenir laxiste, entraînant des conflits potentiels entre les propriétaires fonciers et les autres parties prenantes (Symposium, 1986). De plus, l'application sélective des clauses restrictives par les associations de propriétaires a fait l'objet de controverses, car elle peut entraîner un traitement injuste de certains propriétaires (Wikipedia, nd).

Un autre défi dans l'application des clauses restrictives est la complexité du véritable droit des clauses restrictives, qui a été qualifié de «bourbier indescriptible» par un tribunal (Wikipedia, nd). Cette complexité peut compliquer la compréhension des droits et obligations des propriétaires fonciers, ce qui entraîne des manquements et des litiges involontaires. En outre, les considérations relatives aux droits de l'homme, en particulier dans les cas impliquant la réforme des baux et la confiscation de maisons privées, peuvent compliquer l'application des clauses restrictives (Wikipedia, nd). Dans l'ensemble, ces problèmes soulignent la nécessité d'une approche plus rationalisée et transparente de l'application des clauses restrictives dans le droit de la propriété.

Rôle des associations de propriétaires

Les associations de propriétaires (HOA) jouent un rôle crucial dans l'application des clauses restrictives, car elles sont chargées de veiller à ce que les propriétaires fonciers relevant de leur juridiction respectent les règles et réglementations convenues. Ces associations sont généralement établies pour maintenir l'intégrité esthétique et fonctionnelle d'une communauté, et elles ont le pouvoir de faire respecter les engagements, conditions et restrictions (CCR) qui régissent l'utilisation et l'entretien des propriétés à l'intérieur de leurs limites. Les HOA peuvent imposer des amendes, engager des poursuites judiciaires ou prendre d'autres mesures pour faire respecter les clauses restrictives. Cependant, des controverses ont surgi au sujet de l'application sélective, où certains propriétaires peuvent être soumis à un examen plus strict que d'autres, ce qui peut entraîner une discrimination et un traitement injuste. Par conséquent, il est essentiel que les HOA exercent leurs pouvoirs d'exécution de manière judicieuse et transparente, en veillant à ce que tous les propriétaires soient traités de manière équitable et cohérente conformément aux CCR établis (Symposium, 1986 ; Wikipedia, nd).

Controverses et application sélective

L'application sélective des clauses restrictives dans le droit de la propriété a fait l'objet de controverses et de débats. L'un des principaux problèmes survient lorsque les associations de propriétaires (HOA) appliquent des clauses restrictives de manière incohérente, ce qui entraîne des allégations de discrimination ou de favoritisme. Cela peut entraîner des conflits juridiques et une rupture de confiance au sein de la communauté (Restatement (Third) of Property, 2000). De plus, au fur et à mesure que le temps passe et que la promesse originale de l'engagement n'est plus impliquée dans le terrain, l'application peut devenir laxiste, entraînant de la confusion et des conflits potentiels entre les propriétaires (Symposium, 1986). De plus, la complexité du droit des covenants réels, décrit comme un « bourbier indescriptible » par un tribunal (Dukeminier et Krier, 1993), peut exacerber ces problèmes en rendant difficile la compréhension et le respect des covenants par les propriétaires fonciers. Enfin, l'intersection des clauses restrictives avec les considérations relatives aux droits de l'homme, en particulier dans les cas impliquant la réforme des baux et la confiscation de maisons privées, ajoute une autre couche de complexité et de controverse à l'application de ces accords (Leasehold Reform, 2018).

Réforme locative et considérations relatives aux droits de l'homme

La relation entre la réforme des baux et les considérations relatives aux droits de l'homme dans le contexte de l'application des clauses restrictives dans le droit de la propriété est une question complexe et évolutive. La réforme du bail vise à remédier au déséquilibre des pouvoirs entre propriétaires et locataires, en particulier dans les cas où des clauses restrictives peuvent entraîner la déchéance des baux pour des manquements peu graves. La confiscation d'un logement privé peut interférer avec les droits sociaux et économiques de l'homme, car elle peut entraîner la perte de sa résidence et de son investissement financier. En réponse à ces préoccupations, des mesures de réforme des baux ont été introduites dans diverses juridictions pour protéger les droits des locataires, en particulier dans les domaines des loyers fonciers et des charges de service (Leasehold Reform Act, 1967 ; Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act, 1993) . Ces réformes visent à établir un équilibre entre les intérêts légitimes des propriétaires à faire respecter les clauses restrictives et les droits humains des locataires à jouir de leur propriété sans ingérence indue. Cependant, des controverses et des défis subsistent, car l'application sélective des clauses restrictives par les associations de propriétaires et le laxisme dans l'application au fil du temps peuvent encore conduire à des violations potentielles des droits de l'homme.