Cette politique vise à maintenir des options de logement abordables pour les résidents et à prévenir les augmentations excessives de loyer pouvant entraîner un déplacement ou des difficultés financières. Les politiques de contrôle des loyers varient selon les pays et les régions, chaque juridiction mettant en œuvre son propre ensemble de règles et de réglementations. Au Royaume-Uni, les règles de contrôle des loyers diffèrent entre ses quatre nations : l'Angleterre, le Pays de Galles, l'Écosse et l'Irlande du Nord. L'efficacité et l'impact des politiques de contrôle des loyers ont fait l'objet de débats parmi les décideurs politiques, les économistes et les défenseurs du logement, avec des arguments à la fois pour et contre sa mise en œuvre. Comprendre les subtilités du contrôle des loyers au Royaume-Uni est essentiel pour les propriétaires, les locataires et les décideurs politiques, car il façonne la dynamique du marché du logement et influence l'abordabilité et l'accessibilité des propriétés locatives (Hulse et al., 2018 ; Kemp, 2015) .

Règles de contrôle des loyers au Royaume-Uni

Les règles de contrôle des loyers au Royaume-Uni varient selon ses quatre nations : Angleterre, Pays de Galles, Écosse et Irlande du Nord. En Angleterre et au Pays de Galles, les contrôles stricts des loyers ont cessé pour la plupart des nouvelles locations avec l'introduction des Assured Shorthold Tenancies (AST) par la loi de 1988 sur le logement. Les augmentations de loyer sont autorisées une fois la durée déterminée terminée ou une clause de révision du loyer est déclenchée. Cependant, en raison de la capacité des propriétaires à expulser les locataires avec un avis en vertu de l'article 21, les locataires n'ont pas de véritable contrôle des loyers. En Écosse, les locations résidentielles privées (PRT) ont été introduites en décembre 2017, offrant aux locataires un bail à durée indéterminée et une protection contre les augmentations de loyer excessives. De plus, les ministres écossais peuvent introduire des plafonds de loyer locaux pour les zones de pression des loyers. En Irlande du Nord, les locataires dont la location commence avant le 1er avril 2007 peuvent être dans une location protégée, avec des loyers fixés par l'agent des loyers pour l'Irlande du Nord. Les locations plus récentes suivent des règles similaires à celles de l'Angleterre et du Pays de Galles, permettant aux propriétaires de facturer le loyer du marché (Shelter, 2021 ; OpenRent, nd).

Contrôle des loyers en Angleterre et au Pays de Galles

En Angleterre et au Pays de Galles, les politiques de contrôle des loyers ont considérablement changé depuis l'introduction des Assured Shorthold Tenancies (AST) par la loi de 1988 sur le logement. En vertu des AST, le loyer ne peut être augmenté qu'après la fin de la durée déterminée ou lorsqu'une clause de révision du loyer est déclenchée. Les propriétaires peuvent signifier un avis en vertu de l'article 13 pour proposer une augmentation de loyer, que les locataires peuvent contester en le renvoyant au tribunal de premier niveau. Cependant, l'absence de contrôles stricts des loyers est évidente, car les propriétaires peuvent émettre un avis en vertu de l'article 21 pour expulser les locataires une fois la durée déterminée expirée. Cela met en évidence la relation étroite entre la sécurité d'occupation et le contrôle des loyers dans ces régions. Par conséquent, les locataires en Angleterre et au Pays de Galles peuvent faire face à des loyers plus élevés et à une éventuelle expulsion s'ils refusent de se conformer à l'augmentation de loyer proposée (Shelter, 2021 ; Gov.uk, 2021).

Contrôle des loyers en Ecosse

En Écosse, des politiques de contrôle des loyers ont été mises en œuvre grâce à l'introduction des locations résidentielles privées (PRT) en décembre 2017, qui ont remplacé les précédents types de location assurée et courte durée. Les PRT offrent aux locataires un bail indéfini, ce qui signifie qu'ils ne peuvent pas être expulsés à moins que le propriétaire ne puisse démontrer des motifs valables d'expulsion. Cela met en évidence la relation étroite entre la sécurité d'occupation et le contrôle des loyers dans la région.

Les locataires en Écosse sont protégés contre les augmentations de loyer excessives et le gouvernement a le pouvoir d'introduire des plafonds de loyer locaux dans les zones de pression des loyers désignées, où les loyers du marché augmentent rapidement. Pour augmenter le loyer, les propriétaires doivent fournir un préavis d'au moins trois mois et signifier un formulaire d'avis d'augmentation de loyer du propriétaire aux locataires. Les locataires peuvent contester l'augmentation proposée en s'adressant à Rent Service Scotland, où un agent des loyers déterminera si l'augmentation est trop élevée. Dans les zones de pression des loyers, les augmentations de loyer sont limitées à l'indice des prix à la consommation (IPC) + 1 % (gouvernement écossais, 2021).

Contrôle des loyers en Irlande du Nord

En Irlande du Nord, les politiques de contrôle des loyers diffèrent selon le type de bail. Pour les locations qui ont commencé avant le 1er avril 2007, les locataires peuvent être dans une location protégée, avec des loyers fixés par l'agent des loyers pour l'Irlande du Nord. Cependant, seul un petit nombre de ces locations subsistent aujourd'hui. Depuis 2007, les nouvelles locations sont des locations à durée déterminée, des locations par défaut de six mois ou des locations périodiques, les propriétaires étant autorisés à facturer le loyer du marché. Les locataires peuvent être expulsés sans faute, tant que le propriétaire signifie un avis valide pour mettre fin à la location sans avoir besoin d'établir des motifs d'expulsion. La durée du préavis requis varie selon la durée de la location : moins de cinq ans nécessite un préavis d'au moins quatre semaines ; moins de dix ans mais plus de cinq ans nécessite un préavis minimum de huit semaines; et une location de plus de dix ans nécessite un préavis de 12 semaines (Department for Communities, 2021).

Sécurité d'occupation et contrôle des loyers

La relation entre la sécurité d'occupation et le contrôle des loyers est un aspect crucial du marché du logement au Royaume-Uni. La sécurité d'occupation fait référence à la stabilité et à la protection dont bénéficient les locataires dans leurs logements loués, tandis que le contrôle des loyers implique des réglementations qui limitent le montant que les propriétaires peuvent facturer pour le loyer. Ces deux facteurs sont étroitement liés, car ils contribuent tous deux à l'abordabilité et à l'accessibilité globales des logements pour les locataires.

Au Royaume-Uni, le niveau de sécurité d'occupation varie d'un pays à l'autre, l'Écosse offrant le niveau de protection le plus élevé grâce aux locations résidentielles privées (PRT), qui accordent aux locataires un bail indéfini. En revanche, l'Angleterre et le Pays de Galles ont une sécurité d'occupation plus faible en raison de la prévalence des locations à court terme assurées (AST) et de la possibilité pour les propriétaires d'expulser les locataires à l'aide d'avis en vertu de l'article 21. L'Irlande du Nord se situe quelque part entre les deux, avec un mélange de baux protégés et d'accords à durée déterminée.

Le lien entre la sécurité d'occupation et le contrôle des loyers est évident dans la mesure où une plus grande sécurité d'occupation conduit souvent à des mesures de contrôle des loyers plus efficaces. Par exemple, en Écosse, les locataires sont protégés contre les augmentations de loyer excessives et le gouvernement peut introduire des plafonds de loyer locaux dans les zones de pression des loyers. À l'inverse, en Angleterre et au Pays de Galles, le manque de sécurité d'occupation permet aux propriétaires d'augmenter plus facilement les loyers ou d'expulser les locataires qui refusent de payer des loyers plus élevés. Cela démontre que l'équilibre entre la sécurité d'occupation et le contrôle des loyers joue un rôle important dans la formation du marché du logement et les expériences des locataires au Royaume-Uni.

Zones de pression sur les loyers en Écosse

Les zones de pression sur les loyers (RPZ) en Écosse sont des zones désignées où le gouvernement peut imposer des plafonds de loyer pour protéger les locataires des augmentations de loyer excessives. Introduites en vertu de la loi de 2016 sur le logement privé (locations) (Écosse), les RPZ visent à résoudre le problème de la hausse rapide des loyers dans des localités spécifiques, ce qui peut entraîner une pression financière sur les locataires et augmenter la charge des conseils locaux pour fournir ou subventionner le logement. Pour désigner une zone comme RPZ, les ministres écossais doivent démontrer que les loyers augmentent de manière significative, causant des problèmes aux locataires et exerçant une pression sur les dispositions en matière de logement du conseil local. Au sein d'une RPZ, les augmentations de loyer sont limitées à l'indice des prix à la consommation (IPC) + 1 % par an, garantissant un marché locatif plus stable et prévisible pour les locataires et les propriétaires. Cette approche contraste avec le marché locatif en Angleterre, où des loyers plus élevés entraînent souvent une demande accrue d'allocations de logement (Scottish Government, 2021).

Locations protégées en Irlande du Nord

Les locations protégées en Irlande du Nord font référence à un type spécifique de contrat de location qui a commencé avant le 1er avril 2007. Ces locations offrent une plus grande sécurité et un meilleur contrôle des loyers pour les locataires par rapport aux contrats de location plus récents. Les loyers des locations protégées sont déterminés par l'agent des loyers d'Irlande du Nord, qui veille à ce que les locataires ne soient pas soumis à des augmentations de loyer excessives. Bien que le nombre de baux protégés ait considérablement diminué au fil du temps, ils constituent toujours une protection précieuse pour les locataires à long terme de la région. En revanche, les baux établis après 2007 sont soumis aux loyers du marché et offrent moins de sécurité, les propriétaires pouvant expulser les locataires sans faute en signifiant un préavis valide de résiliation du bail. La période de préavis requise varie en fonction de la durée de la location, allant de quatre semaines pour les locations de moins de cinq ans à douze semaines pour les locations de plus de dix ans (Department for Communities, 2020).

Modifications proposées au contrôle des loyers

Les changements proposés aux politiques de contrôle des loyers au Royaume-Uni visent à répondre aux préoccupations croissantes concernant l'abordabilité du logement et la sécurité des locataires. À Londres, le maire Sadiq Khan a demandé la possibilité d'imposer un contrôle des loyers sur le marché locatif de la ville, citant comme principale raison l'augmentation des loyers trois fois plus rapide que les salaires (New Economics Foundation, 2019). De plus, l'Institut de recherche sur les politiques publiques (IPPR) a recommandé de limiter les augmentations de loyer à une fois par an et de les plafonner conformément à l'indice des prix à la consommation (IPC). Ces propositions, ainsi que les baux à durée indéterminée et la réforme du système judiciaire, visent à fournir des garanties et des protections plus solides aux locataires tout en permettant aux propriétaires de fonctionner (Murphy, L., 2018). Alors que la crise du logement continue d'évoluer, il est crucial que les décideurs politiques examinent ces changements proposés et leur impact potentiel sur le marché locatif du Royaume-Uni et la sécurité des locataires.

Plaidoyer et opposition au contrôle des loyers

Les partisans des politiques de contrôle des loyers soutiennent que ces réglementations protègent les locataires des augmentations de loyer excessives, garantissent l'abordabilité du logement et empêchent le déplacement des résidents de longue durée. Le contrôle des loyers peut également contribuer à la stabilité sociale en maintenant des communautés diversifiées et en réduisant les inégalités de revenus. De plus, les mesures de contrôle des loyers peuvent atténuer la pression exercée sur les gouvernements locaux pour qu'ils fournissent ou subventionnent des logements dans les zones où les loyers augmentent rapidement (Friedman, 2019).

D'autre part, les détracteurs du contrôle des loyers affirment que ces politiques peuvent entraîner une réduction de l'offre globale de logements locatifs, car les propriétaires peuvent être découragés d'investir dans des immeubles locatifs en raison de rendements limités. Cela peut entraîner une pénurie de logements disponibles, entraînant une hausse des loyers sur le marché incontrôlé (Glaeser, 2003). En outre, le contrôle des loyers peut entraîner une détérioration de la qualité des logements, les propriétaires étant moins incités à entretenir et à améliorer leurs propriétés. Les critiques soutiennent également que les politiques de contrôle des loyers peuvent créer des inefficacités sur le marché du logement, car les locataires peuvent être moins susceptibles de déménager en raison des avantages des loyers contrôlés, ce qui entraîne une inadéquation entre l'offre et la demande de logements (Arnott, 1995).

Impact du contrôle des loyers sur le marché du logement

L'impact des politiques de contrôle des loyers sur le marché du logement fait l'objet d'un débat permanent parmi les économistes et les décideurs. Les partisans du contrôle des loyers soutiennent qu'il offre stabilité et abordabilité aux locataires, en particulier dans les zones à forte demande et à offre de logements limitée. Ceci, à son tour, peut conduire à une répartition plus équitable des opportunités de logement et empêcher le déplacement des ménages à faible revenu. Cependant, les critiques soutiennent que le contrôle des loyers peut avoir des conséquences imprévues, comme décourager le développement de nouveaux logements et réduire la qualité globale des propriétés locatives. En effet, les propriétaires peuvent être moins enclins à investir dans l'entretien ou l'amélioration de la propriété s'ils ne peuvent pas récupérer ces coûts grâce à des loyers plus élevés. En outre, le contrôle des loyers peut contribuer à la pénurie de logements en incitant les propriétaires à convertir les logements locatifs en logements occupés par leur propriétaire ou en utilisations non résidentielles, aggravant encore le déséquilibre entre l'offre et la demande. En résumé, l'impact des politiques de contrôle des loyers sur le marché du logement est complexe et multiforme, avec à la fois des avantages et des inconvénients potentiels en fonction de la conception spécifique de la politique et du contexte local (Glaeser & Luttmer, 2003 ; Sims, 2007 ; Autor et al., 2014 ).

L'avenir du contrôle des loyers au Royaume-Uni

L'avenir des politiques de contrôle des loyers au Royaume-Uni reste incertain, car diverses parties prenantes continuent de débattre des avantages et des inconvénients de la mise en œuvre de mesures de contrôle des loyers plus strictes. Les partisans du contrôle des loyers, tels que le maire de Londres Sadiq Khan et le groupe de réflexion IPPR, soutiennent que des politiques de contrôle des loyers plus strictes sont nécessaires pour remédier à la disparité croissante entre les augmentations de loyer et la croissance des salaires, ainsi que pour offrir une plus grande sécurité aux locataires (New Economics Foundation , 2019 ; Murphy et al., 2018). D'autre part, les opposants au contrôle des loyers affirment que de telles politiques peuvent décourager les investissements sur le marché du logement et réduire l'offre globale de biens locatifs, aggravant finalement la crise du logement (RICS, 2019).

Alors que le gouvernement britannique examine diverses propositions de réforme du contrôle des loyers, il est crucial de trouver un équilibre entre la protection des locataires contre les augmentations de loyer excessives et la garantie que les propriétaires puissent continuer à fonctionner de manière viable. Le résultat de ces délibérations façonnera l'avenir des politiques de contrôle des loyers au Royaume-Uni, avec des implications potentielles pour le marché du logement, la sécurité des locataires et l'abordabilité globale des propriétés locatives.