Cette législation visait à aider les consommateurs à être mieux informés lors de leurs achats de services immobiliers et à éliminer les pots-de-vin et les frais de référence qui ajoutent des coûts inutiles aux services de règlement. RESPA exige que les prêteurs et autres participants aux prêts hypothécaires fournissent aux emprunteurs des informations pertinentes et opportunes concernant la nature et les coûts du processus de règlement immobilier. En outre, la loi interdit les pratiques potentiellement abusives, telles que les pots-de-vin, les frais de parrainage, le double suivi, et impose des limites à l'utilisation des comptes séquestres. Initialement administré par le Département du logement et du développement urbain (HUD), l'autorité d'application et de réglementation de la RESPA a été transférée au Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB) en 2011 à la suite de la loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs ( Wikipédia, sd).

Historique et contexte législatif

Le Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) a été promulgué par le 93e Congrès des États-Unis en 1974 dans le but principal de protéger les propriétaires en favorisant la transparence et en éliminant les pots-de-vin et les frais de référence dans le processus de règlement immobilier. Codifié en tant que Titre 12, Chapitre 27 du Code des États-Unis (12 USC 2601-2617), RESPA visait à aider les consommateurs à mieux s'instruire lorsqu'ils achètent des services immobiliers et à assurer des divulgations en temps opportun concernant la nature et les coûts du processus de règlement. Initialement administré par le Département du logement et du développement urbain (HUD), l'autorité d'application et de réglementation de la RESPA a été transférée au Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) en 2011, conformément aux dispositions de la loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs. . Le 31 décembre 2013, le CFPB a publié les règles finales de mise en œuvre des dispositions de la loi Dodd-Frank, qui intégraient les exigences de divulgation des prêts hypothécaires en vertu de la loi sur la vérité des prêts (TILA) et les articles 4 et 5 de la RESPA (Harvard Law Review, 2014).

But et objectifs

Le but et les objectifs principaux de la loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) sont de protéger les propriétaires et de promouvoir la transparence dans le processus de règlement immobilier. Adoptée en 1974, la RESPA vise à aider les consommateurs à mieux s'instruire lorsqu'ils achètent des services immobiliers et à éliminer les pots-de-vin et les frais de référence qui ajoutent des coûts inutiles aux services d'établissement. La législation exige que les prêteurs et autres participants aux prêts hypothécaires fournissent aux emprunteurs des informations opportunes et pertinentes concernant la nature et les coûts du processus de règlement immobilier. En outre, RESPA cherche à interdire les pratiques potentiellement abusives, telles que les pots-de-vin, les frais de recommandation, le double suivi, et impose des limites à l'utilisation des comptes séquestres. En s'attaquant à ces problèmes, RESPA s'efforce en fin de compte de favoriser un marché immobilier plus compétitif et transparent, au profit des consommateurs et des parties prenantes de l'industrie (Consumer Financial Protection Bureau, 2013).

Portée et applicabilité

La loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) s'applique à un large éventail de transactions hypothécaires, englobant divers types de prêts et d'arrangements financiers. Plus précisément, RESPA couvre les prêts pour l'achat d'une maison, le refinancement, les hypothèses approuvées par le prêteur, les prêts pour l'amélioration de la propriété, les marges de crédit sur fonds propres et les prêts hypothécaires inversés. L'applicabilité de la loi s'étend aux prêts hypothécaires liés au gouvernement fédéral, qui sont garantis par des biens immobiliers résidentiels. En réglementant ces transactions, RESPA vise à protéger les consommateurs contre les pratiques potentiellement abusives, à promouvoir la transparence dans le processus de règlement immobilier et à faciliter une prise de décision éclairée. Par conséquent, les établissements de crédit doivent respecter les exigences énoncées par la RESPA, telles que fournir des informations pertinentes, suivre les pratiques de comptabilité de séquestre établies et s'abstenir de se livrer à des pratiques interdites telles que les pots-de-vin et les frais de recommandation (Consumer Financial Protection Bureau, 2013 ; 12 USC 2601-2617 ).

Divulgations et documentation requises

En vertu de la loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA), les prêteurs sont tenus de fournir aux emprunteurs des informations et des documents spécifiques pour assurer la transparence et protéger les consommateurs pendant le processus de règlement immobilier. Ces divulgations comprennent l'estimation de bonne foi (GFE) des coûts de règlement, qui est un document de trois pages décrivant les coûts estimés que l'emprunteur devra probablement encourir lors du règlement et les informations sur les prêts connexes, permettant aux emprunteurs de comparer et de magasiner efficacement pour des prêts hypothécaires. En outre, les prêteurs doivent fournir un livret d'informations spéciales, un relevé de règlement HUD-1/1A et des informations sur les services hypothécaires. Le relevé de règlement HUD-1/1A permet aux emprunteurs de comparer le GFE avec les coûts de règlement réels, garantissant l'exactitude et l'équité. En outre, la RESPA exige que les établissements de crédit suivent les pratiques comptables de séquestre établies et leur interdit de se livrer à des pratiques telles que les pots-de-vin, les frais de référence et le double suivi. En appliquant ces exigences de divulgation et de documentation, RESPA vise à promouvoir la transparence, la concurrence et la protection des consommateurs dans le secteur de l'immobilier (12 USC 2601-2617 ; CFPB, 2013).

Estimation de bonne foi des coûts de règlement

L'estimation de bonne foi (GFE) des coûts de règlement est un document crucial fourni par les prêteurs ou les courtiers aux consommateurs dans les transactions hypothécaires, comme l'exige la loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA). Ce document de trois pages présente une estimation des coûts que les emprunteurs sont susceptibles d'encourir pendant le processus de règlement et fournit des informations essentielles sur les conditions de prêt. L'objectif principal du GFE est de permettre aux emprunteurs de comparer et de magasiner pour des prêts hypothécaires en évaluant les frais de règlement et les conditions de prêt de différents prêteurs. Le GFE comprend divers coûts tels que les frais de montage, les estimations des services requis (par exemple, les évaluations, les frais de rapport de solvabilité, la certification contre les inondations), l'assurance titres, les intérêts journaliers, les dépôts de garantie et les primes d'assurance (Consumer Financial Protection Bureau, nd). En offrant un aperçu transparent des dépenses potentielles, le GFE favorise la concurrence entre les prêteurs et aide les emprunteurs à prendre des décisions éclairées dans leurs transactions hypothécaires.

Pratiques interdites et sanctions

La loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) vise à protéger les consommateurs en interdisant certaines pratiques susceptibles de gonfler les coûts des transactions immobilières et d'obscurcir la concurrence par les prix. L'une des principales pratiques interdites en vertu de la RESPA est le paiement de pots-de-vin ou de frais de référence entre les fournisseurs de services de règlement, tels que les prêteurs, les agents immobiliers, les entreprises de construction et les compagnies d'assurance titres. Cette interdiction vise à empêcher la collusion entre ces parties, ce qui peut entraîner des coûts gonflés pour les consommateurs et entraver une concurrence loyale sur le marché.

En plus d'interdire les pots-de-vin et les frais de recommandation, RESPA interdit également la pratique du double suivi, qui implique qu'un prêteur poursuit simultanément une procédure de forclusion tandis que l'emprunteur recherche des options d'atténuation des pertes. En outre, la loi impose des limites à l'utilisation des comptes séquestres, garantissant que les prêteurs suivent les pratiques comptables établies et ne surchargent pas les emprunteurs pour ces services.

Les violations de la RESPA peuvent entraîner des sanctions sévères, notamment des amendes, des peines d'emprisonnement et une responsabilité civile. Par exemple, les personnes ou entités reconnues coupables d'avoir participé à des programmes de pots-de-vin ou d'avoir accepté des honoraires de référence peuvent être passibles d'amendes pouvant aller jusqu'à 10,000 12 $, d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an, ou des deux. De plus, les emprunteurs qui ont été lésés par une violation de la RESPA peuvent avoir le droit de récupérer jusqu'à trois fois le montant des frais payés pour le service de règlement en question (2607 USC 2(d)(XNUMX)).

Règlement sur les comptes séquestres

En vertu de la loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA), les comptes séquestres sont soumis à des réglementations spécifiques pour garantir la transparence et protéger les consommateurs. Les prêteurs sont tenus de fournir aux emprunteurs un relevé de compte séquestre initial, qui détaille les taxes estimées, les primes d'assurance et les autres frais qui devraient être payés sur le compte au cours des 12 premiers mois du prêt. De plus, les prêteurs doivent effectuer une analyse annuelle du compte séquestre pour vérifier que les fonds collectés sont suffisants pour couvrir les déboursés prévus. Dans les cas où un excédent ou un déficit est identifié, des ajustements appropriés doivent être apportés aux versements mensuels d'entiercement de l'emprunteur. En outre, RESPA impose des limites sur le montant de coussin qu'un prêteur peut maintenir dans un compte séquestre, généralement pas plus d'un sixième du total des déboursements annuels. Ces réglementations visent à prévenir les abus potentiels et à garantir que les emprunteurs soient bien informés sur la gestion de leurs comptes séquestres (Consumer Financial Protection Bureau, 2013 ; 12 USC 2609).

Consumer Bureau de protection financière

Le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) joue un rôle crucial dans la surveillance de la loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) en garantissant la conformité et l'application des réglementations. Créé en 2011 en vertu de la loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs, le CFPB a assumé l'autorité d'exécution et de réglementation sur RESPA, qui était auparavant administrée par le ministère du Logement et du Développement urbain (HUD). Le CFPB est responsable de la mise en œuvre des dispositions de la loi Dodd-Frank, y compris la publication d'une divulgation unique et intégrée pour les transactions hypothécaires qui combine les exigences de divulgation des prêts hypothécaires en vertu de la loi sur la vérité dans les prêts (TILA) et les sections 4 et 5 de la RESPA. Par conséquent, la réglementation Z englobe désormais les formulaires intégrés, le calendrier et les exigences de divulgation connexes pour la plupart des prêts hypothécaires à la consommation à capital fixe. La surveillance de la RESPA par le CFPB vise à protéger les consommateurs en favorisant la transparence, en prévenant les pratiques abusives et en favorisant la concurrence dans le secteur immobilier (Consumer Financial Protection Bureau, 2013).

Modifications et mises à jour

La loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) a subi plusieurs modifications et mises à jour depuis sa création en 1974. Une modification importante a eu lieu en 1976 (PL 94-205, 89 Stat. 1157), qui a encore affiné la législation. En 2011, le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) a assumé l'autorité d'application et de réglementation sur RESPA, dans le cadre de la loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs. Par conséquent, le 31 décembre 2013, le CFPB a publié des règles définitives d'application des dispositions de la loi Dodd-Frank, ordonnant au CFPB de publier une déclaration unique et intégrée pour les opérations hypothécaires. Cette divulgation intégrée combinait les exigences de divulgation des prêts hypothécaires en vertu de la Truth in Lending Act (TILA) et des sections 4 et 5 de la RESPA. En conséquence, la réglementation Z abrite désormais les formulaires intégrés, le calendrier et les exigences de divulgation connexes pour la plupart des prêts hypothécaires à la consommation à capital fixe. Ces modifications et mises à jour visaient à améliorer la transparence, la protection des consommateurs et la conformité du secteur, au profit des emprunteurs et du secteur immobilier dans son ensemble (Consumer Financial Protection Bureau, 2013).

Impact sur le secteur immobilier

La loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) a eu un impact significatif sur le secteur immobilier depuis sa promulgation en 1974. L'un des principaux effets a été une transparence accrue dans le processus d'achat d'une maison, car la RESPA exige la fourniture de divulgations pertinentes et opportunes concernant la nature et les coûts des services de règlement immobilier. Cela a permis aux consommateurs de prendre des décisions plus éclairées et a facilité la concurrence des prix entre les fournisseurs de services, ce qui a finalement fait baisser les coûts (Consumer Financial Protection Bureau, 2013).

En outre, RESPA a freiné les pratiques abusives telles que les pots-de-vin et les frais de recommandation, qui gonflaient auparavant les coûts de transaction et obscurcissaient la concurrence sur les prix. En interdisant ces pratiques, la loi a favorisé un marché plus concurrentiel et équitable pour les consommateurs et les fournisseurs de services (12 USC 2601-2617). En outre, la mise en œuvre de la réglementation sur les comptes séquestres et la surveillance par le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ont encore renforcé la protection des consommateurs et la responsabilité du secteur (Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, 2010). Dans l'ensemble, RESPA a joué un rôle crucial dans la promotion de la transparence, de la concurrence et de la protection des consommateurs au sein du secteur immobilier.

Critiques et controverses

La loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) a fait l'objet de plusieurs critiques et controverses depuis sa création. L'une des critiques majeures est que la complexité de la loi et les réglementations étendues peuvent augmenter par inadvertance les coûts des transactions immobilières, annulant son objectif initial de réduire les coûts pour les consommateurs. De plus, certains soutiennent que les exigences de divulgation de RESPA, bien que bien intentionnées, peuvent submerger les emprunteurs avec des informations excessives, ce qui les empêche de prendre des décisions éclairées. De plus, la loi a été critiquée pour son manque de clarté concernant certaines dispositions, entraînant une confusion et une non-conformité potentielle chez les professionnels de l'industrie. Enfin, les critiques affirment que l'application de la RESPA par le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) a été incohérente, certains cas recevant des sanctions disproportionnées, tandis que d'autres restent sans réponse. Cela a conduit à des appels en faveur d'une approche d'application plus transparente et cohérente pour garantir l'équité et l'efficacité dans le secteur immobilier (Cordray, 2015 ; Kider et Levy, 2013).