Établis aux États-Unis en 1960, les FPI se sont depuis étendus à l'échelle mondiale, avec au moins 39 pays adoptant des structures similaires (Wikipedia, nd). Les FPI offrent aux investisseurs la possibilité d'investir dans des portefeuilles diversifiés à grande échelle de biens immobiliers productifs de revenus, comme investir dans d'autres catégories d'actifs par le biais de titres liquides. Ils peuvent être classés en deux types principaux : les FPI d'actions, qui possèdent et gèrent des biens immobiliers productifs de revenus, et les FPI hypothécaires (mREIT), qui fournissent du financement pour l'immobilier en achetant ou en créant des hypothèques et des titres adossés à des hypothèques (Wikipedia, nd). En janvier 2021, le marché mondial des FPI comprenait 490 sociétés immobilières cotées de 39 pays, représentant une capitalisation boursière d'environ 1.7 billion de dollars (Wikipedia, nd).

Types de FPI : FPI d'actions et FPI hypothécaires

Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont des véhicules de placement spécialisés qui permettent aux investisseurs de s'exposer à des actifs immobiliers générateurs de revenus. Il existe deux principaux types de REIT : les Equity REIT et les Mortgage REIT (mREIT). Les FPI d'actions investissent principalement dans des biens immobiliers productifs de revenus, tels que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux et des complexes d'appartements, et en sont propriétaires. Ces fiducies génèrent des revenus grâce aux revenus locatifs et à l'appréciation de la propriété, distribuant la majorité de leurs revenus aux actionnaires sous forme de dividendes. D'autre part, les FPI hypothécaires se concentrent sur l'investissement et la détention de dettes immobilières, telles que des titres adossés à des créances hypothécaires et des prêts hypothécaires. Les mREIT génèrent des revenus grâce aux paiements d'intérêts sur ces titres de créance et, comme les REIT d'actions, ils distribuent la majorité de leurs revenus aux actionnaires sous forme de dividendes. Les deux types de REIT offrent aux investisseurs la possibilité de diversifier leurs portefeuilles et de s'exposer au marché immobilier, tout en bénéficiant des avantages fiscaux uniques associés aux structures de REIT (indices S&P Dow Jones et MSCI, 2014 ; FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index série, 2021).

Présence mondiale et évolution des FPI

La présence mondiale des fiducies de placement immobilier (FPI) s'est considérablement élargie depuis leur création aux États-Unis en 1960. En 2021, au moins 39 pays avaient établi des FPI, démontrant leur adoption généralisée comme véhicule d'investissement pour l'immobilier productif de revenus. actifs (Wikipédia, 2021). L'évolution des FPI a vu un passage des sociétés principalement hypothécaires dans les années 1960 à une gamme plus diversifiée de types de propriétés, y compris des immeubles de bureaux, des entrepôts, des hôpitaux, des centres commerciaux et des hôtels. La série d'indices FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate, créée en 2001, fournit un indice complet pour le REIT et le marché mondial de l'immobilier coté, englobant 490 sociétés immobilières cotées en bourse de 39 pays avec une capitalisation boursière d'environ 1.7 billion de dollars comme de janvier 2021 (FTSE Russell, 2021). Cette croissance et cette diversification des FPI peuvent être attribuées à des modifications législatives, comme la Tax Reform Act de 1976 et 1986 aux États-Unis, qui a permis aux FPI d'être constituées en sociétés et a introduit de nouvelles règles pour empêcher l'abri fiscal (Wikipedia, 2021) .

Fiscalité des FPI : aperçu général et principes

Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont soumises à un cadre fiscal unique qui offre plusieurs avantages par rapport aux sociétés traditionnelles. Le principal principe sous-jacent à la fiscalité des FPI est la transmission des revenus aux investisseurs, ce qui permet aux FPI d'éviter de payer des impôts sur les sociétés sur leurs bénéfices. Pour bénéficier de ce traitement fiscal, les FPI doivent respecter des exigences spécifiques, telles que la distribution d'au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes. Par conséquent, le fardeau fiscal est transféré du FPI à ses investisseurs, qui sont alors imposés sur les dividendes reçus à leurs taux d'imposition individuels.

Les principes d'imposition des FPI varient d'un pays à l'autre, mais certaines caractéristiques communes incluent l'exonération de l'impôt sur les sociétés et de l'impôt sur les plus-values, à condition que la FPI réponde à certains critères. Aux États-Unis, par exemple, les FPI bénéficient d'un traitement fiscal favorable depuis leur création en 1960, suite à la promulgation de la Public Law 86-779. Cette législation visait à offrir aux investisseurs la possibilité d'investir dans des portefeuilles immobiliers diversifiés à grande échelle par le biais de titres liquides. En 2021, au moins 39 pays avaient établi des FPI, chacun avec son propre ensemble de règles et réglementations fiscales (Wikipedia, nd).

Avantages de l'impôt sur les sociétés et de l'impôt sur les gains en capital pour les FPI

Les sociétés de placement immobilier (REIT) offrent des avantages significatifs en termes d'impôt sur les sociétés et d'impôt sur les plus-values. L'un des principaux avantages est que les REIT sont généralement exonérées d'impôt sur les sociétés sur leurs revenus locatifs et les plus-values ​​provenant de leurs investissements immobiliers, à condition qu'elles respectent certaines exigences réglementaires (EPRA, 2021). Cette structure fiscalement avantageuse permet aux FPI de conserver une plus grande partie de leurs bénéfices, qui peuvent être réinvestis dans l'entreprise ou distribués aux actionnaires sous forme de dividendes.

De plus, les exigences de distribution de dividendes pour les FPI exigent qu'elles distribuent au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires chaque année (Nareit, 2021). Il en résulte un système d'imposition pass-through, où le fardeau fiscal est transféré du FPI à ses investisseurs. Par conséquent, les investisseurs particuliers et institutionnels sont imposés sur les dividendes reçus à leurs taux d'imposition respectifs, évitant ainsi la double imposition. Ce traitement fiscal profite non seulement aux investisseurs, mais renforce également l'attractivité globale des FPI en tant que véhicule d'investissement, favorisant les entrées de capitaux dans le secteur immobilier.

Fiscalité des REIT aux États-Unis : historique et législation clé

L'histoire de la fiscalité des REIT aux États-Unis remonte à 1960 lorsque le président Dwight D. Eisenhower a signé la loi publique 86-779, également connue sous le nom de Cigar Excise Tax Extension, qui a conduit à la création de REIT comme moyen pour les investisseurs d'accéder à des revenus. -constituer des portefeuilles immobiliers grâce à des titres liquides. Au fil des ans, plusieurs législations clés ont eu une incidence sur la fiscalité des FPI. La Tax Reform Act de 1976 a permis aux FPI d'être établies en tant que sociétés en plus des fiducies commerciales, élargissant leurs structures organisationnelles. La Tax Reform Act de 1986 a introduit de nouvelles règles pour empêcher les contribuables d'utiliser des sociétés de personnes pour abriter des revenus provenant d'autres sources, ce qui a par la suite affecté les FPI. En 1992, la structure UPREIT a été introduite par le REIT de détail Taubman Centers Inc., permettant aux partenariats et aux FPI existants de former un nouveau partenariat d'exploitation, avec le FPI en tant que commandité et propriétaire majoritaire des unités du partenariat d'exploitation. Cette structure offrait des avantages fiscaux et un processus de conversion simplifié pour les propriétaires et les investisseurs (Wikipedia, 2021 ; Investopedia, 2021).

Fiscalité internationale des FPI : comparaison des règles entre les pays

Les règles fiscales applicables aux sociétés de placement immobilier (REIT) varient considérablement d'un pays à l'autre, reflétant la diversité des environnements réglementaires et des objectifs politiques. Aux États-Unis, les FPI sont soumises à une réglementation fiscale spécifique en vertu de l'Internal Revenue Code, qui leur permet d'éviter l'impôt sur les sociétés si elles distribuent au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes (Nareit, nd). En revanche, le Royaume-Uni impose un impôt sur les sociétés de 20 % aux FPI, mais les exonère de l'impôt sur les plus-values ​​sur les investissements immobiliers éligibles (HM Revenue & Customs, 2020).

D'autres pays, comme le Canada et l'Australie, ont adopté des structures fiscales similaires à celles des États-Unis, les FPI étant tenues de distribuer une forte proportion de leurs revenus aux investisseurs afin d'avoir droit aux avantages fiscaux (PwC, 2019). Dans certaines juridictions, telles que Singapour et Hong Kong, les FPI bénéficient d'un traitement fiscal préférentiel, notamment de taux d'imposition réduits sur certains types de revenus et d'exonérations de retenue à la source sur les dividendes versés à des investisseurs non résidents (Inland Revenue Authority of Singapore, 2020 ; Hong Kong Département des recettes intérieures, 2020). Dans l'ensemble, les règles d'imposition des FPI sont complexes et diverses, reflétant les contextes économiques, juridiques et politiques uniques dans lesquels elles opèrent.

Exigences en matière de distribution de dividendes et incidences fiscales

Les exigences de distribution de dividendes pour les fiducies de placement immobilier (FPI) exigent qu'elles distribuent au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires chaque année. Cela garantit un flux de revenus constant pour les investisseurs et permet aux FPI d'éviter de payer des impôts sur les sociétés sur les bénéfices distribués. Cependant, les implications fiscales pour les investisseurs varient en fonction de leur statut fiscal et de leur juridiction. En règle générale, les investisseurs individuels sont imposés sur les dividendes des FPI à leur taux d'imposition ordinaire, par opposition aux taux inférieurs applicables aux dividendes admissibles d'autres sociétés. Les investisseurs institutionnels, tels que les fonds de pension et les compagnies d'assurance, peuvent être soumis à des traitements fiscaux différents en fonction de leur statut spécifique d'exonération ou d'imposition différée. De plus, les investisseurs non-résidents peuvent être soumis à des retenues à la source sur les dividendes des REIT, avec des taux et des exonérations variant selon les pays. Il est essentiel que les investisseurs comprennent les implications fiscales d'un investissement dans des FPI et consultent des professionnels de la fiscalité pour optimiser leurs stratégies d'investissement (Ernst & Young, 2021 ; PwC, 2020).

Fiscalité des investisseurs en REIT : Particuliers et Institutionnels

Les implications fiscales pour les investisseurs individuels et institutionnels dans les fiducies de placement immobilier (REIT) varient selon la juridiction et le statut fiscal de l'investisseur. En règle générale, les FPI sont tenues de distribuer une partie importante de leur revenu imposable, souvent 90 % ou plus, aux actionnaires sous forme de dividendes. Ces dividendes sont alors imposés au taux d'imposition applicable à l'investisseur individuel ou institutionnel. Pour les investisseurs individuels, cela peut entraîner une imposition à leur taux marginal d'imposition sur le revenu, tandis que les investisseurs institutionnels peuvent être soumis à des taux d'imposition des sociétés ou à des règles fiscales spécifiques applicables à leur type d'organisation (par exemple, fonds de pension, compagnies d'assurance).

Dans certaines juridictions, telles que les États-Unis, les dividendes qualifiés reçus des FPI peuvent bénéficier d'un traitement fiscal préférentiel, tel que des taux d'imposition réduits ou des exonérations, en fonction du statut fiscal de l'investisseur et de la période de détention. De plus, certains pays ont mis en place des conventions ou des accords fiscaux pour réduire ou éliminer la double imposition sur les dividendes des REIT pour les investisseurs étrangers. Il est essentiel que les investisseurs individuels et institutionnels consultent des professionnels de la fiscalité pour comprendre les implications fiscales spécifiques d'un investissement dans des FPI en fonction de leur situation particulière et des lois fiscales applicables dans leur juridiction (Cheng, 2017 ; Nareit, nd).

UPREIT : structure, avantages fiscaux et processus de conversion

Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts (UPREITs) est une structure unique qui permet aux propriétaires d'apporter leurs actifs immobiliers à un partenariat d'exploitation en échange d'unités de partenariat. Le FPI agit généralement à titre de commandité et de propriétaire majoritaire des parts de la société en exploitation. Cette structure offre plusieurs avantages fiscaux, y compris le report de l'impôt sur les gains en capital sur les biens apportés, car la transaction est traitée comme un échange libre d'impôt. De plus, les UPREIT permettent aux propriétaires de diversifier leurs avoirs et de bénéficier d'un flux de revenus stable grâce à la distribution de dividendes.

Le processus de conversion en UPREIT implique que le propriétaire transfère ses actifs immobiliers au partenariat exploitant, qui à son tour loue ou gère les propriétés. En échange, le propriétaire reçoit des parts de société de personnes qui peuvent être converties en actions de FPI ou en espèces à une date ultérieure. Cette conversion est assujettie à des incidences fiscales, car l'impôt sur les gains en capital est reporté jusqu'à ce que les parts de la société de personnes soient échangées contre des actions de FPI ou des espèces. Dans l'ensemble, les UPREIT offrent une structure fiscalement avantageuse pour les propriétaires immobiliers qui cherchent à diversifier leurs investissements et à bénéficier des avantages des REIT (Harvard Law School Forum on Corporate Governance, 2020 ; Investopedia, 2021).

Critiques et controverses entourant les règles fiscales des FPI

Les critiques soutiennent que les règles fiscales applicables aux fiducies de placement immobilier (FPI) contribuent à plusieurs problèmes, notamment la spéculation immobilière et les problèmes d'abordabilité. Les FPI bénéficient d'une réduction de l'impôt sur les sociétés et de l'impôt sur les plus-values, ce qui, selon certains, encourage les investissements spéculatifs dans l'immobilier générateur de revenus, faisant grimper les prix de l'immobilier et réduisant l'accessibilité au logement pour la population en général[^3^]. En outre, les critiques affirment que le traitement fiscal favorable des FPI n'entraîne pas nécessairement une augmentation du financement des nouveaux projets de construction, ce qui aggrave encore la pénurie de logements[^3^].

Une autre controverse entourant les règles fiscales des FPI est le potentiel d'évitement fiscal par les investisseurs. Les FPI sont tenues de distribuer une partie importante de leurs revenus aux actionnaires, qui peuvent être soumis à des taux d'imposition différents selon leur juridiction et le type d'investisseur (individuel ou institutionnel)[^10^]. Cette interaction complexe des règles fiscales entre les pays peut créer des opportunités d'arbitrage fiscal, où les investisseurs exploitent les différences de traitement fiscal pour minimiser leur obligation fiscale globale[^21^]. Par conséquent, certains soutiennent que les règles fiscales actuelles applicables aux FPI pourraient devoir être réformées pour répondre à ces préoccupations et assurer une répartition plus équitable des charges fiscales entre les investisseurs et la société en général.

Tendances futures et changements potentiels dans la fiscalité des FPI

Les tendances futures et les modifications potentielles de la fiscalité des FPI sont susceptibles d'être influencées par divers facteurs, notamment les conditions économiques mondiales, les évolutions réglementaires et l'évolution des préférences des investisseurs. Une tendance possible est l'harmonisation des règles d'imposition des FPI entre les pays, les investisseurs internationaux cherchant de plus en plus à s'exposer à des actifs immobiliers dans différentes juridictions. Cela pourrait conduire à l'adoption de traitements fiscaux plus normalisés pour les FPI, réduisant ainsi la complexité et les coûts de conformité tant pour les investisseurs que pour les émetteurs.

Un autre changement potentiel est la réévaluation des avantages fiscaux dont bénéficient actuellement les FPI, alors que les gouvernements du monde entier sont aux prises avec des pressions fiscales et cherchent à élargir leurs assiettes fiscales. Cela peut entraîner des ajustements du traitement fiscal préférentiel des FPI, tels que des modifications des exigences de distribution de dividendes ou l'introduction de nouveaux impôts sur certains types de revenus immobiliers. De plus, l'attention croissante portée aux facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans la prise de décision en matière d'investissement pourrait conduire à l'incorporation d'incitations ou de pénalités fiscales liées à l'ESG pour les FPI, façonnant davantage le paysage fiscal de ces entités.

En conclusion, l'avenir de la fiscalité des FPI est soumis à diverses influences externes et demeure incertain. Les investisseurs et les acteurs du secteur doivent suivre de près les évolutions dans ce domaine pour adapter leurs stratégies en conséquence (Cheng, 2018 ; PwC, 2020).