Définition et aperçu

La note hypothécaire indique le montant de la dette, le taux d'intérêt et tient l'emprunteur personnellement responsable du remboursement. Aux États-Unis, les billets hypothécaires jouent un rôle important sur le marché financier, la dette hypothécaire représentant 23 % du marché obligataire au 31 décembre 2006[^8^]. En Australie, les billets hypothécaires sont considérés comme des titres de créance garantis, avec les premiers billets hypothécaires fractionnés, connus sous le nom de «MNotes», introduits en octobre 2019[^3^]. Les billets hypothécaires déterminent le type d'hypothèque, comme les prêts à taux fixe, à taux révisable ou à intérêt seulement, et peuvent être négociés sur le marché secondaire dans le cadre de titres adossés à des hypothèques. Les investisseurs dans les billets hypothécaires comprennent les entreprises ou les particuliers disposant du capital nécessaire pour acheter ces billets, fournissant des espèces en échange de la réception de paiements mensuels de l'emprunteur[^6^].

Billet hypothécaire aux États-Unis

Les billets hypothécaires jouent un rôle crucial sur les marchés immobiliers et financiers des États-Unis. En tant que billets à ordre garantis par un prêt hypothécaire spécifié, ils servent d'accord écrit entre l'emprunteur et le prêteur, décrivant les conditions de remboursement, y compris le montant du principal, le taux d'intérêt et la durée du prêt. Les notes hypothécaires déterminent non seulement le type d'hypothèque, comme les prêts à taux fixe, à taux révisable ou à intérêt seulement, mais fournissent également une preuve juridique de l'obligation de la dette, qui peut être cruciale dans les procédures de saisie.

Outre leur fonction principale dans le processus de prêt hypothécaire, les billets hypothécaires contribuent également au marché financier au sens large en tant qu'instruments de placement. Ils peuvent être négociés sur le marché secondaire, soit sous forme de billets entiers, soit dans le cadre de titres adossés à des créances hypothécaires, offrant aux investisseurs un flux de revenus au fil du temps. La dette hypothécaire représentant une part importante du marché obligataire américain, le rôle des billets hypothécaires aux États-Unis s'étend au-delà des emprunteurs et des prêteurs individuels, ce qui a une incidence sur la stabilité et la croissance globales de l'économie. [1][8]

Billet hypothécaire en Australie

En Australie, les billets hypothécaires jouent un rôle important sur le marché financier en tant que titres de créance garantis, également appelés obligations de crédit garanties. Ces billets sont émis dans le cadre d'une transaction de crédit spécifiée dans son intégralité ou de parties de celle-ci et sont étayés par des hypothèques enregistrées sur des biens immobiliers en garantie. Cela offre des avantages distincts aux parties garanties, comme l'irrévocabilité, qui ne s'étend pas aux hypothèques non enregistrées. En octobre 2019, des billets hypothécaires fractionnés, appelés «MNotes», ont été introduits, permettant une opportunité d'investissement plus diversifiée. Les billets hypothécaires ne peuvent être émis que par des fonds d'investissement gérés enregistrés et/ou des titulaires d'une licence australienne de services financiers, garantissant le respect des normes réglementaires. Le rendement des billets hypothécaires reflète divers facteurs, notamment les conditions offertes, la liquidité, la qualité du crédit, le classement et le type de garantie immobilière. Dans l'ensemble, les billets hypothécaires en Australie constituent un instrument essentiel pour les investisseurs à la recherche d'opportunités d'investissement sécurisées et réglementées sur le marché immobilier (Wikipedia, nd; Australian Securities Exchange, 2019).

Types de prêts hypothécaires déterminés par les billets hypothécaires

Les notes hypothécaires jouent un rôle crucial dans la détermination du type d'hypothèque applicable à un prêt spécifique. Principalement, le taux d'intérêt et la structure de paiement décrits dans la note hypothécaire dictent le type d'hypothèque. Par exemple, une hypothèque à taux fixe (FRM) se caractérise par un taux d'intérêt fixe et des paiements réguliers tout au long de la durée du prêt. Une hypothèque à paiement gradué (GPM) comporte un taux d'intérêt fixe mais ajuste les paiements. À l'inverse, une hypothèque à taux variable (ARM) a un taux d'intérêt variable et des montants de paiement fluctuants. De plus, une hypothèque à paiement forfaitaire est identifiée par un calendrier d'amortissement qui s'étend au-delà de la date d'échéance, tandis qu'un prêt à intérêt seulement ne nécessite que des paiements d'intérêts, laissant le montant du principal dû à l'échéance. Enfin, une hypothèque permettant un amortissement négatif a une fréquence d'ajustement des paiements plus courte que la fréquence d'ajustement des taux d'intérêt (Investopedia, nd ; Wikipedia, nd).

Billets hypothécaires en tant qu'investissements

Les billets hypothécaires fonctionnent comme des investissements en offrant aux investisseurs un flux de paiements sur une période spécifiée, similaire aux obligations. Ces billets sont soit négociés sur le marché secondaire dans leur ensemble, soit dans le cadre de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). La valeur des billets hypothécaires est influencée par des facteurs tels que la liquidité, la qualité du crédit, le classement et le type de garantie immobilière. Les investisseurs en billets hypothécaires, qui comprennent des entreprises ou des particuliers disposant du capital pour les acheter, reçoivent des paiements mensuels des emprunteurs, générant ainsi un retour sur leur investissement. Cependant, investir dans des billets hypothécaires comporte également des risques, tels que le risque de crédit (la possibilité de défaillance de l'emprunteur) et le risque de remboursement anticipé (la possibilité que les emprunteurs remboursent la dette par anticipation). Pour atténuer ces risques, des garants comme Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae offrent des garanties sur les titres adossés à des hypothèques contre le risque de défaut du propriétaire, réduisant ainsi le risque de crédit associé aux billets hypothécaires[^6^][^8^].

Négociation et tarification des billets hypothécaires

Les billets hypothécaires sont négociés et évalués sur le marché secondaire, où les investisseurs achètent et vendent ces instruments financiers. Le prix des billets hypothécaires est influencé par divers facteurs, notamment les taux d'intérêt, la qualité du crédit, la liquidité et le type de garantie immobilière. Lorsqu'ils sont négociés, les prix des billets hypothécaires sont indiqués sous forme de pourcentage, par exemple 95 pour 95 % de la valeur nominale du billet (Wikipedia, nd).

Le marché secondaire des billets hypothécaires est essentiel pour maintenir la liquidité et fournir une plate-forme pour la découverte des prix. Les investisseurs, tels que les investisseurs institutionnels, les fonds spéculatifs et les particuliers, participent à ce marché, cherchant à diversifier leurs portefeuilles et à générer des rendements. Les billets hypothécaires peuvent être négociés individuellement ou dans le cadre de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), qui regroupent plusieurs billets hypothécaires, répartissant ainsi le risque entre divers emprunteurs (Investopedia, 2020).

En conclusion, la négociation et la tarification des billets hypothécaires sur le marché sont influencées par de multiples facteurs et impliquent divers participants. Le marché secondaire joue un rôle crucial dans la fourniture de liquidité et la découverte des prix de ces instruments financiers.

Importance des billets hypothécaires sur le marché financier

Les billets hypothécaires jouent un rôle crucial sur le marché financier, car ils représentent une part importante du marché mondial de la dette. Aux États-Unis, la dette hypothécaire s'élève à 6.5 23 milliards de dollars, soit 31 % du marché obligataire au 2006 décembre 8 [1]. De même, au Royaume-Uni, la dette hypothécaire dépasse 7 XNUMX milliards de dollars [XNUMX]. Ces chiffres mettent en évidence l'impact substantiel des billets hypothécaires sur l'ensemble du marché financier.

L'importance des billets hypothécaires va au-delà de leur simple volume, car ils contribuent également à la liquidité du marché et offrent des opportunités d'investissement à divers acteurs du marché. Les billets hypothécaires peuvent être négociés sur le marché secondaire, soit sous forme de prêts entiers, soit dans le cadre de titres adossés à des créances hypothécaires, offrant aux investisseurs un flux de revenus sur une période déterminée. En outre, l'implication de garants tels que Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae dans la garantie de titres adossés à des hypothèques contre le risque de défaut du propriétaire contribue à réduire le risque de crédit associé aux billets hypothécaires, les rendant plus attrayants pour les investisseurs [8].

En résumé, les billets hypothécaires sont essentiels sur le marché financier en raison de leur contribution importante au marché mondial de la dette, de leur rôle dans l'offre d'opportunités d'investissement et de leur impact sur la liquidité du marché.

Risques associés aux billets hypothécaires

Investir dans des billets hypothécaires comporte plusieurs risques, similaires à ceux associés aux obligations. L'un des principaux risques est le risque de crédit, qui fait référence à la possibilité que l'emprunteur puisse manquer à ses obligations de prêt, entraînant des pertes potentielles pour l'investisseur. De plus, le risque de remboursement anticipé survient lorsque les emprunteurs ont la possibilité de rembourser leur dette par anticipation, ce qui peut affecter le retour sur investissement attendu pour le détenteur du billet.

Les billets hypothécaires sont également assujettis au risque de taux d'intérêt, car les fluctuations des taux d'intérêt du marché peuvent avoir une incidence sur la valeur de ces placements. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, la valeur des billets hypothécaires existants avec des taux fixes plus bas peut diminuer, entraînant des pertes en capital pour les investisseurs. En outre, le risque de liquidité associé aux billets hypothécaires doit être pris en compte, car le marché secondaire pour ces investissements peut ne pas toujours être actif ou facilement accessible, ce qui rend difficile pour les investisseurs de vendre leurs billets en cas de besoin.

Afin d'atténuer ces risques, certains investisseurs comptent sur des garants tels que Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae, qui offrent des garanties pour les titres adossés à des hypothèques contre le risque de défaut du propriétaire, réduisant ainsi le risque de crédit associé aux billets hypothécaires (Fannie Mae, 2021; Freddie Mac, 2021; Ginnie Mae, 2021).

Garants et réduction des risques

Des garants tels que Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae jouent un rôle crucial dans la réduction des risques associés aux billets hypothécaires en offrant un niveau de sécurité aux investisseurs. Ces entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) achètent des prêts hypothécaires auprès de prêteurs, les conditionnent en titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) et garantissent le paiement en temps voulu du principal et des intérêts aux investisseurs, même en cas de défaillance de l'emprunteur. Ce faisant, ils transfèrent effectivement le risque de crédit des prêteurs individuels à eux-mêmes, atténuant ainsi les pertes potentielles pour les investisseurs sur le marché hypothécaire (Mian & Sufi, 2014).

De plus, l'implication de ces GSE dans le marché hypothécaire contribue à normaliser les directives de souscription et à promouvoir la liquidité, ce qui favorise à son tour un système de financement du logement plus stable et plus efficace (Frame & White, 2005). Par conséquent, les investisseurs peuvent avoir une plus grande confiance dans la qualité du crédit des billets hypothécaires, sachant qu'ils sont soutenus par la solidité financière et le soutien gouvernemental de ces garants. Ce mécanisme de réduction des risques profite en fin de compte aux emprunteurs et aux investisseurs en facilitant l'accès à un crédit hypothécaire abordable et en favorisant un marché financier plus résilient.

Acheteurs et investisseurs de billets hypothécaires

Les acheteurs et les investisseurs de billets hypothécaires comprennent un groupe diversifié d'entités, y compris des investisseurs institutionnels, des sociétés de capital-investissement, des fonds spéculatifs et des investisseurs individuels. Ces acheteurs possèdent le capital nécessaire pour acheter des billets hypothécaires, qui sont des billets à ordre garantis par un bien immobilier. En acquérant ces billets, les investisseurs ont le droit de recevoir les paiements mensuels qui étaient auparavant versés au détenteur original du billet. Cette stratégie de placement offre un flux de revenu régulier et un potentiel d'appréciation du capital, en fonction de la performance du marché immobilier sous-jacent et de la solvabilité des emprunteurs. Les billets hypothécaires peuvent varier en valeur d'aussi peu que 10,000 2021 $ à des dizaines de millions de dollars, répondant à un large éventail d'appétits d'investissement et de tolérances au risque. Il est important de noter que les billets hypothécaires ne peuvent être émis que par des régimes d'investissement gérés enregistrés et/ou des titulaires d'une licence australienne de services financiers, garantissant le respect des exigences réglementaires et des mesures de protection des investisseurs (ASIC, XNUMX).

Billets hypothécaires privés

Les billets hypothécaires privés sont un type de billet à ordre garanti par un prêt hypothécaire, généralement émis par des particuliers ou des entités privées plutôt que par des institutions financières traditionnelles. Ces notes fonctionnent comme un accord juridiquement contraignant entre l'emprunteur et le prêteur, décrivant les conditions du prêt, y compris le montant du principal, le taux d'intérêt et le calendrier de remboursement. Sur le marché de l'investissement, les billets hypothécaires privés peuvent être une option attrayante pour les investisseurs à la recherche d'opportunités d'investissement alternatives avec des rendements potentiellement plus élevés par rapport aux obligations ou actions traditionnelles.

Les investisseurs peuvent acheter des billets hypothécaires privés soit directement auprès du prêteur initial, soit par l'intermédiaire de marchés secondaires, où ces billets sont souvent négociés dans le cadre de titres adossés à des créances hypothécaires. La valeur et le rendement d'un billet hypothécaire privé sont influencés par divers facteurs, tels que la solvabilité de l'emprunteur, les conditions du prêt et la valeur de la propriété sous-jacente. Comme pour tout investissement, les billets hypothécaires privés comportent des risques inhérents, notamment le risque de crédit, le risque de remboursement anticipé et la possibilité de fluctuations de la valeur des propriétés. Cependant, les investisseurs peuvent atténuer ces risques grâce à une diligence raisonnable approfondie et en diversifiant leur portefeuille d'investissement avec une combinaison de différentes classes d'actifs (Investopedia, nd; Mortgage Note Buyers, nd).

Facteurs influant sur la valeur et le rendement des billets hypothécaires

Divers facteurs influencent la valeur et le rendement des billets hypothécaires, affectant à la fois l'emprunteur et l'investisseur. Premièrement, la qualité de crédit de l'emprunteur joue un rôle important, car une cote de crédit plus élevée indique un risque de défaut plus faible, entraînant une valeur plus élevée et un rendement plus faible pour la note hypothécaire. Deuxièmement, le type de garantie immobilière, comme résidentiel ou commercial, peut affecter la valeur et le rendement du billet hypothécaire en raison des différences dans les conditions du marché et les profils de risque.

De plus, les conditions de la note hypothécaire, y compris les taux d'intérêt, les calendriers de paiement et les dates d'échéance, peuvent avoir une incidence sur sa valeur et son rendement. Par exemple, une hypothèque à taux d'intérêt fixe peut être plus attrayante pour les investisseurs à la recherche de rendements stables, tandis qu'une hypothèque à taux variable peut offrir des rendements potentiels plus élevés mais comporter des risques plus importants. En outre, les conditions du marché, telles que la croissance économique, l'inflation et les tendances des taux d'intérêt, peuvent influencer la demande globale de billets hypothécaires et leur tarification sur le marché secondaire.

Enfin, la liquidité du billet hypothécaire est un autre facteur crucial, car les billets hypothécaires plus liquides sont généralement considérés comme plus précieux et peuvent entraîner des rendements inférieurs en raison de leur facilité de négociation et de leurs coûts de transaction inférieurs (Harvard Business Review, nd ; Investopedia, nd).