Introduction aux titres adossés à des créances hypothécaires

Les MBS sont créés lorsque des prêts hypothécaires sont vendus à des institutions financières, telles que des banques d'investissement ou des agences gouvernementales, qui les conditionnent ensuite en titres pouvant être vendus à des investisseurs individuels. Le processus de titrisation permet aux banques de transférer le risque de crédit associé aux prêts hypothécaires aux investisseurs, leur permettant ainsi de prêter plus de prêts hypothécaires à leurs clients en se souciant moins de la capacité des emprunteurs à rembourser les prêts. Les MBS jouent un rôle important sur le marché financier mondial, offrant des opportunités de liquidité et de diversification aux investisseurs, tout en facilitant l'accès à des logements abordables pour les acheteurs de maisons. Cependant, il est important de noter que les MBS ont également été un facteur majeur contribuant à la crise financière de 2008 en raison de la prolifération des prêts hypothécaires de mauvaise qualité et de l'effondrement ultérieur du marché du logement (Corporate Finance Institute, 2022).

Le processus de création d'un MBS

Le processus de création d'un titre adossé à des créances hypothécaires (MBS) commence par l'octroi de prêts hypothécaires par des institutions financières autorisées, telles que des banques et des prêteurs hypothécaires. Ces institutions accordent des prêts aux acheteurs de maison, qui à leur tour effectuent des paiements périodiques de capital et d'intérêts conformément à leurs accords hypothécaires. Pour libérer des capitaux et gérer les risques, les institutions émettrices peuvent vendre ces prêts hypothécaires à des banques d'investissement, à des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) ou à d'autres entités financières.

Une fois les prêts hypothécaires vendus, ils sont regroupés en fonction de caractéristiques similaires, telles que les taux d'intérêt et les échéances. Cette mise en commun des prêts hypothécaires crée un portefeuille diversifié, qui est ensuite utilisé comme garantie pour l'émission de MBS. Les MBS peuvent être structurés sous forme de titres pass-through, où les paiements du principal et des intérêts sont directement transférés aux investisseurs, ou sous forme d'obligations hypothécaires garanties (CMO), qui consistent en plusieurs tranches avec différents niveaux de risque et de rendement.

Les MBS nouvellement créés sont ensuite vendus à des investisseurs sur le marché secondaire, leur offrant la possibilité d'investir dans le secteur hypothécaire sans acheter ou vendre directement des prêts immobiliers. Ce processus permet aux institutions financières d'origine de reconstituer leur capital et de continuer à prêter aux acheteurs de maison, tandis que les investisseurs s'exposent au marché hypothécaire et reçoivent un revenu des versements hypothécaires sous-jacents (Crouhy, Galai et Mark, 2006 ; Fabozzi, 2012).

Types de titres adossés à des créances hypothécaires

Les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) peuvent être classés en deux types principaux : les MBS de passage et les obligations hypothécaires garanties (CMO). Les MBS pass-through sont structurés comme des fiducies, dans lesquelles les paiements de principal et d'intérêts des hypothèques sous-jacentes sont transmis aux investisseurs. Ces titres ont une date d'échéance spécifique, mais leur durée de vie moyenne peut être plus courte que l'échéance indiquée en raison des remboursements anticipés sur les hypothèques sous-jacentes.

D'autre part, les obligations hypothécaires garanties (CMO) consistent en plusieurs pools de titres, également appelés tranches, qui ont des échéances et des priorités variables pour recevoir les paiements de principal et d'intérêts. Chaque tranche se voit attribuer une cote de crédit distincte, les tranches les moins risquées offrant des taux d'intérêt plus bas et les tranches plus risquées offrant des rendements plus élevés. Cette structure permet aux investisseurs de choisir des tranches qui correspondent à leur tolérance au risque et à leurs objectifs de placement. En résumé, les deux principaux types de MBS, Pass-through MBS et CMO, répondent aux différentes préférences des investisseurs et profils de risque, offrant une gamme d'opportunités d'investissement sur le marché hypothécaire.

MBS de passage

Les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) sont un type de titre adossé à des actifs qui représente un investissement dans un pool de prêts hypothécaires. Ces prêts sont émis par des institutions financières, puis vendus à des investisseurs, qui reçoivent les paiements de principal et d'intérêts effectués par les emprunteurs. Dans un MBS pass-through, les flux de trésorerie provenant des hypothèques sous-jacentes sont transférés directement aux investisseurs, sans structuration supplémentaire ni rehaussement de crédit. Cela signifie que les investisseurs supportent l'intégralité du risque des hypothèques sous-jacentes, y compris le risque de défaillance et de remboursement anticipé. Les MBS pass-through sont généralement structurés comme des fiducies, les investisseurs détenant des certificats pass-through qui représentent leur participation proportionnelle dans la fiducie. La fiducie est imposée en vertu des règles de la fiducie concédante, qui traitent les titulaires de certificats comme les propriétaires directs des actifs de la fiducie, répartis en fonction de leur propriété de certificat (Fabozzi, 2012 ; Gorton et Metrick, 2012).

Obligation hypothécaire garantie

Une obligation hypothécaire garantie (CMO) est un type de titre adossé à des créances hypothécaires (MBS) qui se compose de plusieurs pools de prêts hypothécaires, organisés en segments distincts appelés tranches. Ces tranches ont des niveaux de risque, des échéances et des priorités variables pour la réception des paiements du principal et des intérêts. Chaque tranche se voit attribuer une cote de crédit distincte, les tranches les moins risquées offrant des taux d'intérêt plus bas et les tranches plus risquées offrant des taux d'intérêt plus élevés, ce qui les rend plus attrayantes pour les investisseurs à la recherche de rendements plus élevés. Les CMO sont conçus pour redistribuer les flux de trésorerie générés par les prêts hypothécaires sous-jacents, permettant aux investisseurs de choisir les tranches qui conviennent le mieux à leur tolérance au risque et à leurs objectifs d'investissement. En offrant une gamme diversifiée d'options d'investissement, les CMO contribuent à faciliter le flux de capitaux vers le marché hypothécaire, favorisant ainsi la disponibilité du crédit hypothécaire pour les acheteurs de maison (Fabozzi, 2012 ; Gorton et Metrick, 2012).

Rôle des institutions financières dans les MBS

Les institutions financières jouent un rôle crucial dans la création et le fonctionnement des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Initialement, les banques et autres établissements de crédit accordent des prêts hypothécaires aux acheteurs de maison, qui sont ensuite regroupés en fonction de leurs caractéristiques, telles que les taux d'intérêt et les échéances. Ces prêts hypothécaires groupés sont ensuite vendus à des banques d'investissement, à des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) ou à d'autres entités financières qui les regroupent en MBS. Les MBS sont ensuite vendus aux investisseurs, ce qui leur permet de profiter de l'activité hypothécaire sans acheter ou vendre directement des prêts immobiliers.

Dans ce processus, les institutions financières agissent en tant qu'intermédiaires entre les acheteurs de logements et les investisseurs en MBS. En vendant les hypothèques qu'elles détiennent, les banques peuvent continuer à prêter à leurs clients en se préoccupant moins de la capacité des emprunteurs à rembourser les prêts. En outre, les institutions financières contribuent également au marché secondaire des MBS, où ces titres sont négociés entre investisseurs. Cette activité de marché contribue à maintenir la liquidité et la découverte des prix pour les MBS, soutenant en fin de compte le système de financement du logement au sens large. En résumé, les institutions financières jouent un rôle essentiel dans la création, la distribution et le fonctionnement des titres adossés à des créances hypothécaires, facilitant la circulation des capitaux sur le marché hypothécaire et favorisant les opportunités d'accession à la propriété.

Rôle du gouvernement dans le MBS

Le gouvernement joue un rôle important sur le marché des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) grâce à la création d'entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) et d'agences fédérales. En réponse à la Grande Dépression, la Federal Housing Administration (FHA) a été créée pour normaliser les prêts hypothécaires à taux fixe et faciliter la construction et la réhabilitation de logements résidentiels. Par la suite, Fannie Mae a été créée en 1938 pour acheter des prêts hypothécaires assurés par la FHA, puis s'est scindée en Fannie Mae et Ginnie Mae pour soutenir divers prêts hypothécaires assurés par le gouvernement. Freddie Mac a été créé en 1970 pour remplir des fonctions similaires à celles de Fannie Mae. Fannie Mae et Freddie Mac achètent tous deux de gros volumes de prêts hypothécaires, les titrisent en MBS et garantissent aux investisseurs le paiement du capital et des intérêts dans les délais, même en cas de défaillance des emprunteurs. Cependant, le gouvernement ne garantit pas explicitement Fannie Mae et Freddie Mac. En revanche, Ginnie Mae, qui n'achète pas de MBS, est garantie par le gouvernement fédéral, ce qui fait de son MBS le moins risqué des trois agences. Dans l'ensemble, l'implication du gouvernement sur le marché des MBS vise à promouvoir la liquidité, la stabilité et l'accessibilité au financement hypothécaire pour les acheteurs et les investisseurs (Federal Housing Finance Agency, 2021 ; Ginnie Mae, 2021 ; US Department of Housing and Urban Development, 2021).

Administration fédérale du logement

La Federal Housing Administration (FHA) joue un rôle important sur le marché des titres adossés à des hypothèques (MBS) en fournissant une assurance hypothécaire sur les prêts consentis par des prêteurs agréés. Créée en réponse à la Grande Dépression, la FHA visait à stimuler le marché du logement et à faciliter l'accession à la propriété en normalisant les hypothèques à taux fixe. L'implication de la FHA sur le marché des MBS se fait principalement par le biais de ses relations avec des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) telles que Fannie Mae et Freddie Mac. Ces GSE achètent des prêts hypothécaires assurés par la FHA, les regroupent avec d'autres prêts hypothécaires similaires, puis émettent des MBS aux investisseurs. L'assurance FHA garantit le paiement en temps voulu du principal et des intérêts aux investisseurs MBS, même si les emprunteurs initiaux ne remboursent pas leurs prêts. Cette garantie réduit le risque associé à l'investissement dans des MBS, les rend plus attrayants pour les investisseurs et favorise la liquidité sur le marché hypothécaire secondaire. Par conséquent, le rôle de la FHA sur le marché des MBS contribue à la stabilité et à la croissance globales du système de financement du logement aux États-Unis (Mian & Sufi, 2014 ; Frame & White, 2005).

Fannie Mae et Freddie Mac

Fannie Mae et Freddie Mac jouent un rôle crucial sur le marché des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) en tant qu'entreprises parrainées par le gouvernement (GSE). Leur fonction principale est de fournir de la liquidité et de la stabilité au marché hypothécaire secondaire en achetant des hypothèques auprès de banques et d'autres institutions financières, permettant ainsi à ces prêteurs d'accorder davantage de prêts aux acheteurs de maison. Une fois les hypothèques acquises, Fannie Mae et Freddie Mac les regroupent en fonction de caractéristiques similaires, telles que les taux d'intérêt et les échéances, puis émettent des MBS, qui sont vendus aux investisseurs. Ces GSE garantissent également le paiement en temps voulu du principal et des intérêts sur les MBS qu'ils émettent, garantissant que les investisseurs reçoivent leurs rendements même si les emprunteurs d'origine ne remboursent pas leurs prêts. Il est important de noter que même si Fannie Mae et Freddie Mac sont parrainés par le gouvernement, ils ne sont pas directement garantis par le gouvernement fédéral. Cependant, leur rôle important dans le système de financement du logement et leur soutien implicite du gouvernement ont conduit à la perception qu'ils sont «trop gros pour faire faillite», ce qui était évident lors de la crise financière de 2008 lorsque le gouvernement américain a placé les deux entités sous tutelle pour empêcher leur effondrement (Federal Housing Finance Agency, 2008 ; US Department of the Treasury, 2008).

Ginnie Mae

Ginnie Mae, ou la Government National Mortgage Association, joue un rôle crucial sur le marché des titres adossés à des hypothèques (MBS) en garantissant le paiement en temps voulu du principal et des intérêts sur les MBS émis par des prêteurs privés agréés. Contrairement à ses homologues, Fannie Mae et Freddie Mac, Ginnie Mae n'achète pas de prêts hypothécaires ni n'émet de MBS directement. Au lieu de cela, il fournit une garantie gouvernementale pour les MBS soutenus par des prêts assurés ou garantis par le gouvernement fédéral, tels que ceux assurés par la Federal Housing Administration (FHA), le ministère des Anciens Combattants (VA) et le programme de développement rural (RD) du ministère de l'Agriculture. .

Cette garantie gouvernementale réduit le risque de crédit pour les investisseurs, faisant de Ginnie Mae MBS une option d'investissement attrayante, en particulier pour les investisseurs averses au risque. En fournissant cette garantie, Ginnie Mae aide à maintenir la liquidité sur le marché hypothécaire secondaire, permettant aux prêteurs de continuer à offrir un financement hypothécaire abordable aux acheteurs de maison. En outre, le rôle de Ginnie Mae sur le marché des MBS contribue à la stabilité du système américain de financement du logement en garantissant la disponibilité de financements hypothécaires garantis par le gouvernement pendant les périodes d'incertitude économique ou de volatilité du marché (Ginnie Mae, nd ; Investopedia, 2021).

Investisseurs MBS et acteurs du marché

Les investisseurs et les acteurs du marché des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) englobent un large éventail d'entités, y compris des investisseurs individuels, des sociétés et des investisseurs institutionnels tels que des fonds de pension, des compagnies d'assurance et des fonds communs de placement. Ces investisseurs cherchent à tirer profit du marché hypothécaire sans s'engager directement dans le montage, le service ou la gestion des prêts hypothécaires. Les banques d'investissement jouent un rôle crucial sur le marché des MBS en achetant des prêts hypothécaires aux institutions financières, en les regroupant et en émettant des MBS aux investisseurs. Les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) telles que Fannie Mae et Freddie Mac participent également au marché des MBS en achetant des hypothèques, en émettant des MBS et en fournissant des garanties sur le paiement en temps voulu du principal et des intérêts aux investisseurs. Ginnie Mae, une société d'État, garantit des MBS soutenus par des prêts assurés par le gouvernement fédéral, contribuant ainsi à la stabilité et à la liquidité du marché. L'implication de ces différents acteurs du marché contribue à faciliter la circulation des capitaux sur le marché hypothécaire, permettant aux institutions financières d'accorder des crédits aux acheteurs de maison et de soutenir l'ensemble du marché du logement (Fabozzi, 2012 ; Gorton et Metrick, 2012).

Risques associés aux titres adossés à des créances hypothécaires

Investir dans des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) comporte plusieurs risques que les investisseurs doivent prendre en compte. L'un des principaux risques est le risque de remboursement anticipé, qui survient lorsque les emprunteurs refinancent ou remboursent leurs hypothèques plus tôt que prévu, ce qui entraîne une réduction des revenus d'intérêts pour les investisseurs en MBS. Ce risque est particulièrement prononcé pendant les périodes de baisse des taux d'intérêt, car les propriétaires sont plus susceptibles de refinancer leur hypothèque pour profiter de taux plus bas.

Un autre risque important est le risque de crédit, qui fait référence à la possibilité que les emprunteurs puissent manquer à leurs versements hypothécaires. Bien que certains MBS soient garantis par des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) telles que Fannie Mae et Freddie Mac, ou par des agences gouvernementales comme Ginnie Mae, d'autres ne le sont pas, exposant les investisseurs à des pertes potentielles. En outre, les investisseurs en MBS sont confrontés au risque de taux d'intérêt, car les variations des taux d'intérêt du marché peuvent avoir un impact négatif sur la valeur de leurs investissements. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, la valeur de marché des MBS a tendance à baisser, ce qui entraîne des pertes en capital pour les investisseurs.

Enfin, les investisseurs MBS doivent également tenir compte du potentiel de risque de liquidité, qui fait référence à la possibilité qu'ils ne soient pas en mesure de vendre leurs investissements rapidement ou à un prix favorable sur le marché secondaire. Ce risque peut être exacerbé pendant les périodes de stress ou de volatilité des marchés, comme cela a été évident lors de la crise financière de 2008 (Gorton, 2008 ; Fabozzi et al., 2014).

Le rôle des MBS dans la crise financière de 2008

Les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) ont joué un rôle important dans la crise financière de 2008, car ils ont été l'un des principaux vecteurs de la prolifération des prêts hypothécaires à risque. Les institutions financières ont regroupé ces prêts à haut risque avec d'autres prêts hypothécaires et les ont vendus sous forme de MBS à des investisseurs, qui ont été attirés par les rendements plus élevés par rapport aux autres titres à revenu fixe. Les agences de notation ont attribué des notes élevées à ces MBS, masquant souvent les risques sous-jacents associés aux prêts subprime. Alors que les prix des logements ont commencé à baisser et que les emprunteurs ont fait défaut sur leurs hypothèques, la valeur des MBS a chuté, entraînant des pertes massives pour les investisseurs et les institutions financières. Cette réaction en chaîne a finalement entraîné l'effondrement de plusieurs grandes banques et sociétés d'investissement, contribuant à l'effondrement financier mondial. La crise a révélé des failles sur le marché des MBS, notamment une évaluation inadéquate des risques, un manque de transparence et des incitations mal alignées parmi les acteurs du marché, ce qui a conduit à des réformes réglementaires et à une surveillance accrue du marché des MBS dans les années qui ont suivi la crise (Gorton, 2008 ; Reinhart & Rogoff, 2009).

Changements et réformes réglementaires après la crise de 2008

Suite à la crise financière de 2008, plusieurs modifications et réformes réglementaires ont été mises en œuvre pour résoudre les problèmes qui ont contribué à l'effondrement du marché des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Une réforme importante a été la loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs de 2010, qui visait à améliorer la transparence, à réduire le risque systémique et à protéger les consommateurs du secteur financier. Cette législation a introduit la règle Volcker, qui a empêché les banques de s'engager dans des opérations pour compte propre et limité leurs investissements dans des fonds spéculatifs et des fonds de capital-investissement, réduisant ainsi leur exposition aux investissements MBS à haut risque.

Une autre réforme essentielle a été la création du Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB), qui s'est concentré sur la protection des consommateurs contre les pratiques déloyales, trompeuses ou abusives sur le marché hypothécaire. Le CFPB a mis en œuvre de nouvelles règles en matière de prêts hypothécaires, telles que les normes de capacité de remboursement et d'hypothèque qualifiée, pour garantir que les emprunteurs puissent payer leurs prêts et réduire la probabilité de défauts de paiement.

En outre, les agences de notation de crédit ont fait l'objet d'une surveillance et d'une réglementation accrues pour résoudre les conflits d'intérêts et les notations gonflées qui ont contribué à l'effondrement du marché des MBS. La Securities and Exchange Commission (SEC) a adopté de nouvelles règles pour renforcer la transparence et l'intégrité des notations de crédit, notamment en obligeant les agences à divulguer leurs méthodologies de notation et les conflits d'intérêts potentiels (Dodd-Frank Act, 2010).

En résumé, les modifications et réformes réglementaires postérieures à 2008 visaient à accroître la transparence, à réduire les risques et à protéger les consommateurs sur le marché des MBS, en s'attaquant aux facteurs qui ont contribué à la crise financière.

Notations de crédit et MBS

Les notations de crédit jouent un rôle crucial sur le marché des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) en fournissant aux investisseurs une évaluation du risque de crédit associé à un titre particulier. Les agences de notation de crédit, telles que Standard & Poor's, Moody's et Fitch Ratings, évaluent les prêts hypothécaires sous-jacents dans un pool de MBS et attribuent une cote de crédit en fonction de facteurs tels que la solvabilité des emprunteurs, les ratios prêt-valeur et la diversification des le pool hypothécaire. Ces notations servent de référence aux investisseurs pour évaluer la probabilité de paiements du principal et des intérêts en temps opportun, ainsi que le potentiel de défaut.

Les MBS mieux notés sont considérés comme moins risqués, attirant des investisseurs plus conservateurs, tandis que les titres moins bien notés offrent des rendements plus élevés pour compenser le risque accru, attirant les investisseurs ayant une tolérance au risque plus élevée. Les notations de crédit influencent également la tarification et la négociabilité des MBS, car les titres mieux notés commandent généralement une prime sur le marché. De plus, les investisseurs institutionnels, tels que les fonds de pension et les compagnies d'assurance, ont souvent des directives d'investissement qui les obligent à détenir un certain pourcentage de titres hautement cotés dans leurs portefeuilles. Ainsi, les notations de crédit ont non seulement un impact sur les décisions des investisseurs, mais contribuent également à la stabilité et à la liquidité globales du marché des MBS (Fabozzi, 2012 ; Gorton et Metrick, 2012).

Avantages et inconvénients d'investir dans des MBS

Investir dans des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) offre plusieurs avantages, notamment la diversification, un revenu régulier et un risque relativement plus faible par rapport aux autres titres à revenu fixe. Les MBS offrent aux investisseurs une exposition au marché immobilier, leur permettant de diversifier leurs portefeuilles d'investissement. De plus, les MBS génèrent généralement des revenus réguliers grâce aux paiements d'intérêts et de principal, ce qui en fait une option attrayante pour les investisseurs à la recherche de revenus. En outre, les MBS émis par des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) telles que Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae sont considérés comme présentant un risque de crédit plus faible en raison du soutien implicite ou explicite du gouvernement.

Cependant, il existe également des inconvénients associés à l'investissement dans les MBS. Une préoccupation importante est le risque de remboursement anticipé, qui survient lorsque les emprunteurs refinancent ou remboursent leurs hypothèques plus tôt que prévu, ce qui entraîne une réduction des revenus d'intérêts anticipés pour les investisseurs en MBS. De plus, les MBS sont sensibles aux variations des taux d'intérêt, ce qui peut entraîner des fluctuations de prix et des pertes en capital potentielles pour les investisseurs. Enfin, la complexité des structures des MBS, en particulier les Collateralized Mortgage Obligations (CMO), peut poser des difficultés aux investisseurs dans la compréhension et l'évaluation des risques liés à ces titres (Fabozzi, 2018 ; Tuckman & Serrat, 2012).

Perspectives d'avenir et tendances du marché MBS

Les perspectives d'avenir du marché des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) semblent être influencées par plusieurs facteurs, notamment les changements réglementaires, les avancées technologiques et l'évolution des préférences des investisseurs. Les réformes postérieures à la crise de 2008 ont conduit à une transparence accrue et à des pratiques de gestion des risques, ce qui peut contribuer à un marché des MBS plus stable à long terme (Financial Stability Board, 2021). De plus, l'adoption de technologies financières, telles que la blockchain et l'intelligence artificielle, devrait améliorer l'efficacité et la sécurité des transactions MBS (Deloitte, 2020).

En outre, l'intérêt croissant pour les investissements environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) pourrait conduire au développement de MBS verts et sociaux, ce qui pourrait attirer un nouveau segment d'investisseurs (S&P Global, 2021). Cependant, des vents contraires potentiels, tels que la hausse des taux d'intérêt et les incertitudes économiques, peuvent avoir un impact sur la trajectoire de croissance du marché des MBS. En conclusion, l'avenir du marché des MBS sera probablement façonné par une combinaison de facteurs réglementaires, technologiques et axés sur le marché, en mettant l'accent sur la gestion des risques, l'innovation et la durabilité.