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Les privilèges volontaires sont créés par accord mutuel entre le débiteur et le créancier, comme une hypothèque ou un prêt automobile. En revanche, les privilèges involontaires sont imposés par la loi, souvent en raison d'impôts impayés, de jugements ou d'autres obligations légales. Les privilèges fiscaux, en particulier, sont imposés par le gouvernement sur une propriété lorsque le propriétaire ne paie pas ses impôts. Les investisseurs peuvent acheter des certificats de privilège fiscal, qui leur accordent le droit de percevoir les impôts dus, ainsi que les intérêts et les pénalités, auprès du propriétaire. Cette forme d'investissement offre des rendements potentiels et une diversification pour les investisseurs, mais elle comporte également des risques et des défis qui doivent être soigneusement pris en compte avant d'entrer sur le marché (Investopedia, 2021 ; Nolo, 2021).

Types de privilèges : volontaires et involontaires

Les privilèges peuvent être classés en deux grandes catégories : les privilèges volontaires et involontaires. Les privilèges volontaires sont créés par un accord contractuel entre un débiteur et un créancier, où le débiteur accorde volontairement au créancier une sûreté sur sa propriété en garantie d'un prêt ou d'une autre obligation. Des exemples courants de privilèges volontaires comprennent les hypothèques et les prêts automobiles, où l'emprunteur accepte de donner sa propriété en garantie du prêt (Carpenter, 2017).

En revanche, les privilèges involontaires sont imposés sur les biens d'un débiteur sans son consentement, généralement à la suite d'un jugement légal ou d'une exigence légale. Ces privilèges surviennent lorsqu'un débiteur ne remplit pas ses obligations financières, telles que des impôts impayés, des décisions de justice ou une pension alimentaire pour enfants impayée. Les privilèges involontaires peuvent être classés en privilèges statutaires, qui sont créés par la loi, et en privilèges judiciaires, qui sont créés par des décisions de justice (Miller et Jentz, 2011). Les deux types de privilèges involontaires servent à protéger les intérêts du créancier en lui donnant un droit légal sur les biens du débiteur en cas de non-paiement.

Privilèges fiscaux et certificats de privilège fiscal

Les privilèges fiscaux sont des réclamations légales imposées par une autorité gouvernementale sur une propriété en raison des impôts impayés du propriétaire. Ces privilèges garantissent que le gouvernement a une créance prioritaire sur la propriété, qui peut être appliquée par le biais d'une vente de privilège fiscal si les impôts en souffrance restent impayés. Les certificats de privilège fiscal, en revanche, représentent une opportunité d'investissement pour les particuliers et les institutions. Lorsqu'un investisseur achète un certificat de privilège fiscal, il paie essentiellement les taxes impayées au nom du propriétaire. En retour, l'investisseur reçoit le droit de percevoir les impôts en souffrance, ainsi que les intérêts et les pénalités, auprès du propriétaire. Si le propriétaire ne parvient pas à rembourser la dette dans un délai de remboursement spécifié, l'investisseur peut engager une procédure de forclusion pour récupérer son investissement. Ainsi, les certificats de privilège fiscal offrent une opportunité d'investissement potentiellement lucrative, mais avec certains risques et défis associés à la propriété foncière et aux fluctuations du marché (Moser, 2017 ; Sisson, 2019).

Le processus d'investissement dans les certificats de privilège fiscal

Le processus d'investissement dans des certificats de privilège fiscal commence par l'identification des propriétés avec des impôts en souffrance, qui sont généralement répertoriées par les autorités gouvernementales locales. Les investisseurs peuvent ensuite participer à des enchères, en personne ou en ligne, pour enchérir sur ces certificats de privilège fiscal. Les enchérisseurs gagnants paient le montant de la taxe impayée au gouvernement local, achetant ainsi le privilège sur la propriété. En retour, le propriétaire est tenu de rembourser l'investisseur, ainsi que les intérêts, dans un délai de remboursement spécifié, qui varie selon la juridiction.

Pendant la période de rachat, le propriétaire peut régler sa dette fiscale, permettant à l'investisseur de récupérer son investissement initial plus les intérêts. Si le propriétaire ne paie pas dans le délai de rachat, l'investisseur peut engager une procédure de forclusion pour acquérir le bien ou forcer sa vente. Il est essentiel que les investisseurs effectuent une diligence raisonnable approfondie sur les propriétés et comprennent les lois locales régissant les investissements dans les privilèges fiscaux afin de minimiser les risques et de maximiser les rendements (Cohen, 2018 ; Fernandez, 2020).

Risques et défis liés à l'investissement avec privilège fiscal

L'investissement dans un privilège fiscal, bien que potentiellement rentable, n'est pas sans risques ni défis. Un risque important est la possibilité que le propriétaire manque à ses obligations fiscales, ce qui peut obliger l'investisseur à saisir la propriété et à supporter les coûts associés à sa vente (Ross, 2020). De plus, il existe un risque que la propriété soit vendue aux enchères avant que l'investisseur ne puisse acquérir le certificat de privilège fiscal, le laissant les mains vides (Sullivan, 2023).

Un autre défi est la fluctuation des valeurs foncières, qui peut avoir un impact sur la rentabilité des investissements dans les privilèges fiscaux. Si la propriété est située dans une zone où la valeur foncière diminue, l'investisseur peut perdre de l'argent même si le propriétaire paie ses impôts (Sullivan, 2023). De plus, les investissements dans les privilèges fiscaux nécessitent de la patience, car cela peut prendre des mois, voire des années, au propriétaire pour payer ses impôts en souffrance et à l'investisseur pour percevoir ses paiements d'intérêts (Sullivan, 2023).

Enfin, naviguer dans le paysage juridique et réglementaire de l'investissement dans un privilège fiscal peut être complexe, car les lois et les procédures varient selon la juridiction (Ross, 2020). Les investisseurs doivent faire preuve de diligence pour comprendre les règles et réglementations spécifiques régissant les investissements dans les privilèges fiscaux dans l'emplacement de leur choix.

Attentes de bénéfices et calendrier pour les investissements avec privilège fiscal

Les attentes en matière de bénéfices et les délais pour les investissements dans les privilèges fiscaux peuvent varier considérablement en fonction de facteurs tels que la juridiction, l'état de la propriété et la stratégie de l'investisseur. En règle générale, les investisseurs peuvent s'attendre à des rendements annuels allant de 5 % à 36 %, des rendements plus élevés étant souvent associés à des risques plus élevés (Investopedia, nd). Cependant, il est essentiel de noter que ces rendements ne sont pas garantis et que les investisseurs doivent procéder à une vérification préalable approfondie avant d'investir.

Le délai pour les investissements dans le privilège fiscal est principalement déterminé par la période de rachat, qui est le temps accordé au propriétaire pour rembourser ses impôts en souffrance et tout intérêt ou pénalité couru. Cette période varie selon l'État, allant généralement de six mois à trois ans (Nolo, nd). Les investisseurs doivent être prêts à attendre la durée de la période de rachat avant de réaliser un quelconque retour sur leur investissement. De plus, si le propriétaire ne parvient pas à racheter le privilège fiscal, l'investisseur peut avoir besoin d'engager une procédure de forclusion, ce qui peut prolonger davantage le délai d'investissement.

Plateformes en ligne pour l'investissement dans les certificats de privilège fiscal

Les plateformes en ligne ont révolutionné le processus d'investissement dans les certificats de privilège fiscal, le rendant plus accessible et pratique pour les investisseurs. Certaines plates-formes notables incluent Bid4Assets, CivicSource et TaxSaleLists.com. Bid4Assets est un site d'enchères en ligne populaire qui propose des certificats de privilège fiscal de divers comtés des États-Unis. La plateforme fournit des informations détaillées sur chaque propriété, permettant aux investisseurs de prendre des décisions éclairées avant de placer leurs offres. CivicSource, d'autre part, se spécialise dans les enchères de privilèges fiscaux et d'actes fiscaux pour les propriétés situées en Louisiane, au Mississippi et au Tennessee. Cette plate-forme offre une interface conviviale et des informations complètes sur les propriétés, ce qui permet aux investisseurs de naviguer et de participer facilement aux enchères. TaxSaleLists.com est une autre ressource précieuse pour les investisseurs, offrant un accès aux listes d'enchères de privilèges fiscaux et d'actes fiscaux de plusieurs États. La plate-forme propose également du matériel pédagogique et des ressources pour aider les investisseurs à mieux comprendre le processus d'investissement dans le privilège fiscal. Ces plateformes en ligne ont considérablement simplifié le processus d'investissement dans des certificats de privilège fiscal, permettant aux investisseurs de participer à des enchères dans le confort de leur foyer ou de leur bureau.

Options de placement alternatives liées à la fiscalité

Les options de placement alternatives liées à la fiscalité offrent aux investisseurs une variété d'opportunités pour diversifier leurs portefeuilles et potentiellement générer des revenus. L'une de ces options est l'investissement dans les actes fiscaux, où les investisseurs achètent des propriétés avec des impôts en souffrance lors d'enchères publiques, les acquérant souvent à une fraction de leur valeur marchande. Cette stratégie permet aux investisseurs de revendre les propriétés à profit ou de les louer pour un flux de revenus stable.

Une autre option consiste à investir dans des obligations municipales, qui sont des titres de créance émis par les gouvernements locaux pour financer des projets publics. Ces obligations sont généralement considérées comme des investissements à faible risque et offrent des revenus d'intérêts exonérés d'impôt, ce qui les rend attrayantes pour les investisseurs à la recherche d'un rendement stable avec des avantages fiscaux. De plus, les investisseurs peuvent explorer les comptes fiscalement avantageux, tels que les comptes de retraite individuels (IRA) et les plans 401 (k), qui permettent une croissance des investissements avec ou sans impôt, selon le type de compte.

Enfin, les investisseurs peuvent envisager d'investir dans des fiducies de placement immobilier (FPI), qui sont des sociétés qui possèdent et gèrent des propriétés immobilières génératrices de revenus. Les FPI sont tenues de distribuer au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires, ce qui se traduit souvent par des rendements de dividendes attrayants. Bien que les dividendes des FPI soient généralement imposables, ils peuvent constituer une source stable de revenu et une appréciation potentielle du capital pour les investisseurs.

(Investopedia, sd ; Corporate Finance Institute, sd ; US Securities and Exchange Commission, sd)

Premiers pas avec l'investissement dans un certificat de privilège fiscal

Commencer à investir dans un certificat de privilège fiscal nécessite une compréhension approfondie du processus et des risques encourus. Commencez par effectuer des recherches approfondies sur l'investissement dans les privilèges fiscaux, y compris les lois et règlements régissant les privilèges fiscaux dans la juridiction où vous prévoyez d'investir. Familiarisez-vous avec le processus d'enchères, car les certificats de privilège fiscal sont généralement vendus lors d'enchères publiques. Assistez aux enchères locales pour acquérir une expérience de première main et observer le processus d'appel d'offres.

Ensuite, déterminez votre budget et votre stratégie d'investissement, en tenant compte des risques et des rendements potentiels associés à l'investissement dans un privilège fiscal. Il est conseillé de diversifier vos investissements pour limiter les risques. Utilisez des plateformes et des ressources en ligne pour identifier les opportunités d'investissement dans les privilèges fiscaux et recueillir des informations sur les propriétés concernées. La mise en réseau avec des investisseurs expérimentés et l'adhésion à des groupes ou pools d'investissement peuvent fournir des informations et un soutien précieux.

Enfin, assurez-vous de bien comprendre la période de rachat et les droits et responsabilités associés à la possession d'un certificat de privilège fiscal. Gardez à l'esprit que la patience est cruciale, car les retours sur les investissements dans les privilèges fiscaux peuvent prendre des mois, voire des années, à se matérialiser. Renseignez-vous en permanence sur l'investissement dans les privilèges fiscaux et restez informé des tendances du marché et des modifications de la réglementation afin de maximiser votre potentiel d'investissement.

Investissements de groupe et pools d'investissement dans des privilèges fiscaux

L'investissement de groupe et les pools d'investissement dans l'investissement de privilège fiscal font référence à l'approche collaborative adoptée par plusieurs investisseurs pour mettre en commun leurs ressources et leur expertise afin d'investir dans des certificats de privilège fiscal. Cette stratégie permet aux investisseurs de diversifier leurs portefeuilles, d'atténuer les risques et potentiellement d'augmenter les rendements en tirant parti des connaissances et de l'expérience collectives du groupe. Dans de tels accords, les investisseurs forment généralement une entité juridique, telle qu'une société à responsabilité limitée (LLC) ou un partenariat, pour gérer les fonds communs et prendre des décisions d'investissement.

Les fonds mis en commun sont ensuite utilisés pour enchérir sur des certificats de privilège fiscal lors d'enchères ou pour les acheter sur des marchés secondaires. Les bénéfices générés par les paiements d'intérêts ou les acquisitions immobilières résultant des privilèges fiscaux sont ensuite répartis entre les investisseurs en fonction de leurs apports respectifs. En participant à des investissements collectifs ou à des pools d'investissement, les investisseurs peuvent bénéficier de l'expertise partagée, d'une exposition individuelle réduite au risque et d'un potentiel de rendements plus élevés en raison du pouvoir d'achat accru des fonds communs. Cependant, il est essentiel que les investisseurs évaluent soigneusement la structure de gestion, la stratégie d'investissement et les antécédents du groupe ou du pool avant d'engager leurs fonds pour assurer l'alignement avec leurs objectifs d'investissement et leur tolérance au risque.

Ressources et matériel pédagogique pour les investisseurs avec privilège fiscal

Une variété de ressources et de matériel pédagogique sont disponibles pour les personnes intéressées par l'investissement dans un privilège fiscal, répondant à différents niveaux d'expertise et de préférences d'apprentissage. Des livres rédigés par des investisseurs expérimentés et des professionnels de l'industrie fournissent des informations complètes sur les subtilités de l'investissement dans les privilèges fiscaux, tandis que les forums et les blogs en ligne offrent une plate-forme de partage d'expériences, d'astuces et de conseils entre autres investisseurs. Pour une expérience d'apprentissage plus structurée, de nombreux cours, en ligne et en personne, sont disponibles, couvrant des sujets tels que les principes fondamentaux de l'investissement dans les privilèges fiscaux, les stratégies de réussite et la navigation dans les aspects juridiques du processus. De plus, la participation à des événements, des conférences et des séminaires de l'industrie peut offrir de précieuses opportunités de réseautage et un accès à des connaissances d'experts. Il est essentiel que les investisseurs potentiels utilisent ces ressources pour acquérir une compréhension approfondie de l'investissement dans les privilèges fiscaux et prendre des décisions éclairées dans leur parcours d'investissement.

Générer des revenus grâce à des investissements dans des certificats de privilège fiscal

Générer des revenus grâce à des investissements dans des certificats de privilège fiscal implique l'achat de certificats de privilège fiscal lors d'enchères ou sur des marchés secondaires, qui accordent à l'investisseur le droit de percevoir les impôts fonciers, les pénalités et les intérêts en souffrance auprès du propriétaire. Lorsque le propriétaire paie les impôts impayés, l'investisseur reçoit le montant principal investi plus les intérêts courus, générant un revenu. Les taux d'intérêt sur les certificats de privilège fiscal peuvent varier de 5 % à 36 %, selon la juridiction, ce qui en fait une option d'investissement attrayante pour ceux qui recherchent des rendements élevés (Moser, 2017). Cependant, il est essentiel d'effectuer une diligence raisonnable approfondie sur la propriété et de comprendre les lois locales sur les privilèges fiscaux, car la période de remboursement et les taux d'intérêt varient d'un État à l'autre (Sullivan, 2023). De plus, les investisseurs devraient diversifier leur portefeuille de certificats de privilège fiscal afin d'atténuer les risques associés à la propriété foncière, aux fluctuations du marché et au non-paiement potentiel des impôts (Moser, 2017).