Définition et aperçu du domaine à bail

Les termes de l'accord sont décrits dans un bail, qui combine des éléments de droit contractuel et de droit immobilier. Contrairement à la pleine propriété ou au fief simple, où la propriété est acquise en pleine propriété et détenue indéfiniment, les propriétés à bail impliquent une période d'occupation déterminée. De plus, les propriétés à bail diffèrent des locations, où les propriétés sont louées sur une base périodique, par exemple hebdomadaire ou mensuelle. La terminologie et les types de propriétés à bail varient selon les pays et peuvent être trouvés dans des contextes résidentiels, commerciaux et agricoles. Les propriétés à bail sont considérées comme des biens personnels, même si le locataire détient des droits sur les biens immobiliers.

Histoire des domaines à bail

L'histoire des domaines à bail remonte au Code d'Hammourabi, avec la common law des relations propriétaire-locataire évoluant en Angleterre au Moyen Âge. Cette période a vu l'émergence de nombreux termes et principes archaïques pertinents pour un ordre social féodal et une économie agraire, où la terre était le principal actif économique et la propriété de la terre était la principale source de rang et de statut (Seigneur du Manoir). La location est devenue essentielle à la hiérarchie féodale après que la loi anglaise ait interdit la sous-inféodation (la création de nouveaux domaines féodaux par les propriétaires féodaux existants) à la fin du XIIIe siècle; un seigneur possédait des terres et les locataires devenaient des vassaux. Les propriétés à bail peuvent encore être des terres de la Couronne aujourd'hui, par exemple, dans le Territoire de la capitale australienne, où toutes les « propriétés » de terres privées sont en fait des terres à bail de la Couronne (Wikipedia, nd).

Terminologie et types de propriétés à bail

La terminologie et les types de propriétés à bail varient selon les pays, reflétant les divers systèmes juridiques et cadres de droits de propriété en place. Généralement, les propriétés à bail peuvent être classées en baux à durée déterminée, baux périodiques, baux à volonté et baux à tolérance. Les locations à durée déterminée, également appelées locations d'années, sont des contrats de location d'une durée déterminée, allant généralement de quelques mois à plusieurs années. Les locations périodiques, en revanche, sont des contrats de location qui se renouvellent automatiquement à la fin de chaque période, par exemple hebdomadaire ou mensuelle, sauf résiliation par l'une ou l'autre des parties.

La location au gré est un contrat de bail qui peut être résilié à tout moment par le bailleur ou le locataire, sans durée déterminée ni renouvellement périodique. Les locations à tolérance surviennent lorsqu'un locataire continue d'occuper une propriété après l'expiration d'un bail, sans le consentement du propriétaire. Il est important de noter que les droits et obligations spécifiques associés à chaque type de domaine à bail peuvent varier en fonction de la juridiction et des termes du contrat de location (Gouvernement australien, 2021 ; Gouvernement britannique, 2021).

Leasehold vs. Freehold et Tenancy

Les distinctions entre bail, pleine propriété et location sont cruciales pour comprendre les droits de propriété et les régimes fonciers. Le bail fait référence à un droit temporaire d'occuper un terrain ou une propriété, accordé par un bailleur ou un propriétaire à un locataire ou un locataire. Cet arrangement est régi par un contrat de location, qui décrit les conditions et la durée du domaine à bail, généralement mesurées en mois ou en années (Fisher et Martin, 2014). En revanche, la pleine propriété, également appelée fief simple, est la propriété pure et simple d'un terrain ou d'un bien pour une durée indéterminée. Les propriétaires libres possèdent des droits exclusifs sur le terrain et sur les améliorations qui y sont apportées, sans aucune contrainte de temps (Dixon, 2012).

La location, en revanche, est un terme plus général qui englobe diverses formes d'occupation des terres et des biens, y compris les propriétés à bail. Il fait référence à la relation entre un propriétaire et un locataire, où le locataire se voit accorder le droit d'utiliser la propriété à des fins spécifiques, telles qu'un usage résidentiel ou commercial, en échange d'un loyer ou d'autres formes de contrepartie (Harpum, Megarry et Wade , 2011). Bien que les propriétés à bail soient un type de location, toutes les locations ne sont pas des locations à bail, car elles peuvent également inclure des locations périodiques et des locations à volonté, qui sont plus flexibles et de courte durée (Dixon, 2012).

Domaine à bail dans différents pays

Les propriétés à bail présentent des variations considérables d'un pays à l'autre en raison de la diversité des systèmes juridiques, des droits de propriété et des facteurs culturels. En Australie, les terres à bail sont louées à l'État, les droits miniers étant réservés à la Couronne, et peuvent prendre la forme de baux à terme, de baux perpétuels ou de baux en pleine propriété (gouvernement australien, nd). Environ 44% de l'Australie continentale est couverte par des baux pastoraux, principalement dans les régions arides et semi-arides (Gouvernement australien, nd). En revanche, le Royaume-Uni a un système de bail distinct, les domaines à bail en Angleterre et au Pays de Galles prenant l'une des quatre formes suivantes : location à durée déterminée, location périodique, location à volonté et location à l'attente (gouvernement britannique, nd). L'Ecosse, cependant, a des lois différentes, interdisant la création de baux pour des logements d'une durée supérieure à 20 ans ou tout autre bail dépassant 175 ans depuis 1974 (Scottish Government, nd). Ces variations dans les propriétés à bail reflètent les contextes juridiques, historiques et culturels uniques de chaque pays, façonnant les droits et obligations des locataires et des propriétaires.

Australie

En Australie, le système de succession à bail se caractérise par des propriétés foncières louées à des particuliers ou à des entreprises par l'État respectif, tous les droits miniers étant réservés à la Couronne. La tenure à bail varie d'un État à l'autre, avec trois types principaux : bail à terme, bail perpétuel et bail en pleine propriété. Les baux à terme durent généralement 150 ans et sont destinés à des fins précises, tandis que les baux perpétuels sont utilisés uniquement à des fins précises et n'ont pas de date de fin prédéterminée. Les baux en pleine propriété, en revanche, sont des tenures provisoires qui permettent aux locataires de convertir leur bail en pleine propriété après avoir payé le prix d'achat en plusieurs versements, accordant finalement le titre de pleine propriété une fois tous les coûts réglés.

Notamment, toutes les terres du Territoire de la capitale australienne (ACT) sont à bail, délivrées avec des baux de 99 ans. Le loyer sur ces baux a été aboli en 1970, rendant le système de bail dans l'ACT presque identique dans son fonctionnement au régime de pleine propriété trouvé dans d'autres juridictions australiennes. Les baux résidentiels en Australie sont régis par la législation locale, qui diffère d'un État à l'autre (Gouvernement australien, 2021 ; Wikipédia, 2023).

Royaume Uni

Au Royaume-Uni, le système de succession à bail est une forme répandue de propriété foncière, en particulier en Angleterre et au Pays de Galles. Dans ce système, un locataire ou un locataire acquiert le droit d'occuper et d'utiliser une propriété pour une période déterminée, allant généralement de plusieurs décennies à des siècles. Le domaine à bail est créé par un accord juridique connu sous le nom de bail, qui décrit les termes et conditions de la location, y compris la durée, le loyer et les obligations du locataire et du propriétaire (propriétaire libre). Les domaines à bail diffèrent des domaines en pleine propriété, où le propriétaire détient le terrain et la propriété en pleine propriété pour une durée indéterminée.

Le système de bail au Royaume-Uni a fait l'objet de critiques ces dernières années en raison de problèmes tels que l'augmentation des loyers fonciers et le coût élevé des prolongations de bail ou de l'émancipation. En réponse, le gouvernement britannique a introduit des réformes pour répondre à ces préoccupations et améliorer le système de bail pour les propriétaires. Certaines de ces réformes comprennent l'interdiction de la vente de nouvelles maisons à bail, la réduction des loyers fonciers à un montant nominal et la simplification du processus permettant aux locataires de prolonger leurs baux ou d'acheter la pleine propriété de leur propriété (Gov.uk, 2021).

Domaine à bail dans les locations résidentielles

Les domaines à bail jouent un rôle important dans les baux résidentiels, car ils fournissent un cadre juridique pour le droit temporaire d'occuper un terrain ou une propriété. Dans cet arrangement, un locataire ou un locataire détient des droits sur un bien immobilier par le biais d'un contrat de location avec un bailleur ou un propriétaire. Le contrat de location décrit les termes et conditions de la location, y compris la durée, le loyer et les obligations des deux parties. Les domaines résidentiels à bail peuvent varier en durée, allant généralement de locations à court terme à des baux à long terme s'étalant sur plusieurs décennies. Dans certains pays, comme le Royaume-Uni, les propriétés à bail sont devenues de plus en plus courantes sur le marché du logement, avec un nombre croissant de maisons et d'appartements neufs vendus à bail. Cette tendance a soulevé des inquiétudes quant à l'abordabilité et à la sécurité d'occupation des locataires, ce qui a conduit à des appels à une réforme et à une réglementation plus stricte du secteur des baux (Australian Government, 2019 ; UK Government, 2017). En résumé, les domaines à bail constituent un élément crucial des baux résidentiels, façonnant les droits et les responsabilités des locataires et des propriétaires dans l'occupation des terres et des biens.

Domaine à bail dans les baux commerciaux

Les domaines à bail jouent un rôle important dans les baux commerciaux, car ils fournissent un cadre juridique permettant aux entreprises d'occuper et d'utiliser des terres ou des biens pendant une période déterminée. Dans un domaine à bail commercial, le preneur (locataire) acquiert le droit d'utiliser la propriété pour ses activités commerciales, tandis que le bailleur (propriétaire) conserve la propriété du terrain ou de la propriété. Cet arrangement permet aux entreprises d'établir leur présence dans un endroit particulier sans le fardeau financier de l'achat pur et simple de la propriété.

Les propriétés à bail commercial impliquent généralement des durées de location plus longues que les locations résidentielles, allant souvent de 5 à 99 ans, selon la nature de l'entreprise et les conditions spécifiques du contrat de location. Ces accords peuvent également inclure des dispositions relatives à la révision des loyers, aux responsabilités d'entretien et aux options de renouvellement ou de résiliation du bail. En conséquence, les propriétés à bail dans les baux commerciaux offrent une flexibilité à la fois aux propriétaires et aux locataires, permettant aux entreprises de s'adapter aux conditions changeantes du marché et aux propriétaires de garder le contrôle de leurs actifs (Dixon, 2012 ; Sayce et al., 2016).

Domaine à bail en baux agricoles et pastoraux

Les domaines à bail jouent un rôle important dans les baux agricoles et pastoraux, car ils fournissent un cadre juridique pour le régime foncier et les droits d'usage. Dans le contexte de l'agriculture et du pastoralisme, les domaines à bail permettent aux agriculteurs et aux éleveurs d'occuper et d'utiliser des terres pendant une période déterminée, allant généralement de plusieurs années à des décennies. Cet arrangement leur permet d'investir dans la terre, de développer des infrastructures et de mettre en œuvre des pratiques agricoles durables sans le fardeau financier de la propriété foncière pure et simple. En outre, les domaines à bail dans les baux agricoles et pastoraux incluent souvent des termes et conditions spécifiques qui régissent l'utilisation des terres, garantissant que la terre est gérée de manière responsable et conformément aux réglementations environnementales. Dans certains pays, comme l'Australie, les terres à bail couvrent une partie importante de la superficie totale des terres, en particulier dans les régions arides et semi-arides et les savanes tropicales, où les baux pastoraux représentent environ 44 % de l'Australie continentale (Australian Bureau of Agricultural and Resource économie et sciences, 2018). Dans l'ensemble, les propriétés à bail dans les baux agricoles et pastoraux offrent une solution flexible et rentable pour le régime foncier, favorisant la gestion durable des terres et soutenant la viabilité à long terme du secteur agricole.

Droits et obligations du domaine à bail

Les droits et obligations associés aux propriétés à bail varient en fonction de la juridiction et des conditions spécifiques du contrat de location. Généralement, les locataires ont le droit d'occuper et d'utiliser la propriété pendant la durée du bail, sous réserve des conditions stipulées dans le bail. Cela peut inclure le droit d'apporter des modifications ou des améliorations, sous réserve d'obtenir les autorisations nécessaires du propriétaire ou des autorités compétentes. Les locataires sont également généralement responsables du paiement du loyer, des frais de service et d'autres frais, comme indiqué dans le contrat de location (Peaker, 2018).

D'autre part, les propriétaires ont l'obligation de s'assurer que la propriété est adaptée à l'utilisation prévue par le locataire et de maintenir l'intégrité structurelle de la propriété, y compris les espaces communs et les installations. Ils doivent également assurer au locataire la jouissance paisible de la propriété, à l'abri de toute ingérence ou trouble. En retour, les propriétaires ont le droit de faire respecter les conditions du bail, y compris la perception du loyer et d'autres charges, et d'intenter une action en justice si le locataire enfreint les conditions de l'accord (Peaker, 2018).

En conclusion, les droits et obligations associés aux propriétés à bail sont déterminés par les conditions spécifiques du contrat de location et les lois applicables dans la juridiction où se trouve la propriété. Les locataires et les propriétaires ont des droits et des obligations pour assurer l'utilisation et l'entretien appropriés de la propriété, ainsi que le respect des termes du bail.

Évaluation et négociabilité des biens à bail

L'évaluation et la qualité marchande des propriétés à bail sont déterminées par une combinaison de facteurs, notamment la durée du bail, l'emplacement et l'état de la propriété. Un aspect critique de l'évaluation des baux est la durée restante du bail, car les propriétés avec des baux plus longs sont généralement plus précieuses et commercialisables. De plus, le loyer foncier et les charges locatives payables par le locataire peuvent avoir un impact sur la valeur de la propriété, des charges plus élevées réduisant potentiellement son attrait pour les acheteurs potentiels.

L'emplacement joue un rôle important dans la détermination de la qualité marchande d'un domaine à bail, car les propriétés situées dans des zones recherchées ont tendance à exiger des prix plus élevés et à attirer plus d'intérêt. L'état de la propriété est également crucial, car les propriétés bien entretenues sont plus attrayantes pour les acheteurs potentiels. De plus, les droits et obligations associés au bail, tels que les restrictions sur les modifications ou la sous-location, peuvent influencer la qualité marchande du bien. Dans certains cas, les locataires peuvent chercher à prolonger leur bail ou à acheter la pleine propriété pour améliorer la valeur et la valeur marchande de la propriété. Les professionnels de l'évaluation, tels que les géomètres agréés, évaluent généralement ces facteurs pour fournir une évaluation précise des biens à bail (RICS, 2021).

Litiges immobiliers à bail et problèmes juridiques

Les litiges courants et les problèmes juridiques associés aux propriétés à bail découlent souvent de désaccords entre le locataire et le propriétaire ou le propriétaire libre. Ces différends peuvent concerner divers aspects du contrat de bail, tels que les frais de service, le loyer foncier et les responsabilités d'entretien. Par exemple, les locataires peuvent contester le caractère raisonnable des frais de service imposés par le propriétaire pour l'entretien des parties communes et des installations. De plus, des différends peuvent survenir au sujet du calcul et du paiement du loyer foncier, qui est un paiement régulier effectué par le locataire au propriétaire pour l'utilisation du terrain.

Un autre domaine de discorde dans les domaines à bail est l'application des conditions et des clauses du bail, qui peuvent inclure des restrictions sur les modifications, la sous-location ou l'utilisation de la propriété. Le non-respect de ces conditions peut entraîner des litiges juridiques et une éventuelle résiliation du bail. Par ailleurs, l'émancipation au bail, qui implique le droit pour le locataire de prolonger le bail ou d'acquérir la pleine propriété, peut également être une source de contentieux, notamment en ce qui concerne l'évaluation du bien et la prime à payer. Dans certaines juridictions, une réforme des baux et des modifications législatives ont été introduites pour résoudre ces problèmes et offrir une meilleure protection aux locataires (Cowan, D., 2018 ; Nield, S., 2016).

Réforme du domaine locatif et développements futurs

Les réformes récentes du système de succession à bail ont visé à relever les défis auxquels sont confrontés les locataires à bail, en particulier au Royaume-Uni. Le gouvernement britannique a introduit des mesures pour lutter contre les pratiques déloyales, telles que l'augmentation des loyers fonciers et la vente de nouvelles maisons à bail. Ces réformes comprennent l'interdiction de la vente de nouvelles maisons à bail, la limitation des loyers fonciers à une valeur nominale et l'octroi aux locataires du droit de contester les charges de service injustes. De plus, le gouvernement travaille à simplifier le processus d'achat d'une pleine propriété ou de prolongation d'un bail, le rendant plus abordable et accessible pour les locataires.

Les évolutions futures du système des propriétés à bail pourraient impliquer de nouvelles modifications législatives visant à protéger les droits des locataires à bail et à promouvoir la transparence sur le marché immobilier. Cela pourrait inclure la mise en œuvre d'un contrat de bail standardisé, une réglementation accrue des agents de gestion et la création d'un tribunal du logement dédié pour résoudre les différends plus efficacement. En outre, il peut y avoir une évolution vers des formes alternatives de propriété, telles que la copropriété, qui offre une solution plus équitable et durable pour les propriétaires. Dans l'ensemble, ces réformes et développements visent à créer un système de succession à bail plus juste et plus transparent pour toutes les parties concernées (Croucher, K., & Whitehead, C. (2018). The Future of Leasehold. The UK Collaborative Centre for Housing Evidence.