Définition et caractéristiques du domaine en pleine propriété

Cela contraste avec les domaines à bail, où la propriété revient au propriétaire foncier après l'expiration de la période de bail ou est légalement résiliée. Pour être considéré comme une pleine propriété, le domaine doit posséder deux qualités : l'immobilité, c'est-à-dire que le bien doit être un terrain ou un intérêt issu ou attenant à un terrain, et la propriété à durée indéterminée. Si le moment de la propriété peut être fixé et déterminé, il ne peut pas s'agir d'une pleine propriété. Les propriétés en pleine propriété peuvent être détenues en fief simple, en pleine propriété ou à vie, la position par défaut étant la pleine propriété perpétuelle, donnée à un cessionnaire à vie, puis successivement aux héritiers du cessionnaire à vie (Blackstone, 1765 ; Law of loi sur la propriété de 1925).

Domaine en pleine propriété dans les juridictions de common law

Un domaine en pleine propriété est un mode répandu de propriété immobilière dans les juridictions de common law telles que l'Angleterre et le Pays de Galles, l'Australie, le Canada et l'Irlande. Il englobe les terres et toutes les constructions immobilières qui s'y rattachent, en les distinguant des domaines à bail, qui reviennent au propriétaire foncier à l'expiration du bail ou à la résiliation légale. Pour être qualifié de pleine propriété, un domaine doit présenter une immobilité (terrain ou intérêt issu ou annexé à un terrain) et une durée de propriété indéterminée. Si la durée de propriété est fixe et déterminable, il ne peut s'agir d'une pleine propriété. Les propriétés en pleine propriété peuvent être détenues en fief simple, en pleine propriété ou à vie, le sous-ensemble par défaut étant la pleine propriété perpétuelle, accordée à un cessionnaire à vie et successivement aux héritiers du cessionnaire à vie (Blackstone, 1765 ; Law of Property loi de 1925).

En Angleterre et au Pays de Galles, le Law of Property Act 1925 a transformé la position de pleine propriété par défaut en propriété transférable aux « héritiers et ayants droit » du propriétaire, mettant l'accent sur le statut de fief simple. Cette loi a également promu les domaines en copropriété au statut de propriété franche et a établi la charge locative de la succession pour les paiements de prestations communales (Law of Property Act 1925; Halsall v Brizell, 1957; Re Ellenborough Park, 1956).

Types de domaines en pleine propriété : fief simple, fief final et domaine viager

Les domaines en pleine propriété, une forme courante de propriété foncière dans les juridictions de common law, peuvent être classés en trois types principaux : fief simple, fief final et domaine viager. Le fief simple, la forme de propriété la plus courante et la plus absolue, accorde au propriétaire et à ses héritiers le droit de posséder, d'utiliser et de disposer de la propriété sans aucune restriction. Ce type de succession est héréditaire et peut être transmis ou vendu librement. Fee tail, en revanche, limite l'héritage de la propriété aux descendants directs du propriétaire d'origine, également appelés « héritiers du corps » ou « héritiers du sang ». Ce type de succession est devenu de plus en plus rare et, dans certaines juridictions, a été supprimé. Enfin, un domaine viager accorde des droits de propriété à un individu pour la durée de sa vie. Au décès de l'individu, la propriété revient à une partie prédéterminée, souvent le propriétaire d'origine ou ses héritiers. Chacun de ces domaines en pleine propriété offre divers degrés de droits de propriété et de limitations, façonnant le paysage juridique de la propriété dans les juridictions de common law.

Évolution des domaines en pleine propriété en Angleterre et au Pays de Galles

L'évolution des Freehold Estates en Angleterre et au Pays de Galles remonte à la période médiévale, lorsque la propriété foncière était principalement basée sur le régime féodal. Au fil du temps, le concept de biens en pleine propriété a évolué, la loi de 1925 sur le droit de la propriété jouant un rôle important dans l'élaboration du droit moderne en pleine propriété. Avant cette loi, les domaines en pleine propriété étaient divers et pouvaient être classés en fief simple, en fief définitif ou en domaine viager. La loi de 1925 a simplifié la classification des domaines en pleine propriété et promu les domaines en propriété franche au statut de pleine propriété.

Un autre aspect important des domaines en pleine propriété est le concept de possession adversative, qui a subi des changements importants depuis la loi de 2002 sur l'enregistrement foncier. Cette loi a introduit des exigences plus strictes pour l'acquisition de domaines en pleine propriété par possession adversative, en particulier dans les cas de terres enregistrées. De plus, le développement des fiducies en droit anglais et le Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996 ont influencé le cadre juridique entourant les propriétés en pleine propriété, en particulier dans les cas où plusieurs propriétaires légaux sont impliqués. Dans l'ensemble, l'évolution des domaines en pleine propriété en Angleterre et au Pays de Galles a été façonnée par diverses réformes et lois juridiques, reflétant la nature changeante de la propriété foncière et des droits de propriété au fil du temps (Law of Property Act 1925 ; Land Registration Act 2002 ; Trusts of Land and Appointment loi de 1996 sur les fiduciaires).

Diversité des propriétés franches avant la loi de 1925 sur la propriété

Avant l'entrée en vigueur de la loi de 1925 sur la propriété, la diversité des domaines en pleine propriété en Angleterre et au Pays de Galles était assez complexe. La position par défaut pour les transferts en pleine propriété était aux « héritiers et ayants droit » du propriétaire, ce qui incluait souvent la cession pour souligner le statut de fief simple. Les successions en fief limitaient le transfert de propriété aux descendants en ligne directe de la première personne à qui la succession était donnée, appelés « héritiers du corps » ou « héritiers du sang ». De plus, il y avait des domaines en pleine propriété non hérités, tels que les domaines viagers et le droit d'auteur, qui ont été promus en pleine propriété par la loi (Halsbury's Laws of England, 2017). En outre, les propriétés en pleine propriété pouvaient être soumises à des charges locatives et à des paiements au moyen de clauses positives, qui étaient protégées par l'enregistrement de l'acte de charge locative sur le terrain (Law Commission, 2018). La loi de 1925 sur le droit de la propriété visait à simplifier et à rationaliser les divers types de domaines en pleine propriété, facilitant ainsi la compréhension et la navigation des particuliers dans le paysage juridique de la propriété foncière.

Charges locatives et clauses positives dans les domaines en pleine propriété

Les charges locatives et les clauses positives sont deux concepts juridiques distincts qui peuvent avoir un impact sur les propriétés en pleine propriété. Les charges locatives sont des paiements périodiques effectués par un propriétaire en pleine propriété à un tiers, souvent un ancien propriétaire ou une entité de gestion foncière, au profit du terrain ou des installations communales. Ces charges peuvent être protégées par l'enregistrement de l'acte de charge locative sur le terrain et peuvent être soumises à des procédures légales d'indemnisation basées sur l'extinction. Cependant, les charges locatives peuvent également faire l'objet d'abus, connus sous le nom de «fleecehold» (loi sur la propriété de 1925).

Les clauses positives, en revanche, sont des obligations imposées à un propriétaire en pleine propriété d'effectuer des actions spécifiques, telles que l'entretien d'une installation partagée ou la contribution aux dépenses communes. Dans certaines circonstances, comme établi par des affaires comme Halsall contre Brizell et Re Ellenborough Park, des clauses positives peuvent fonctionner avec des terres en pleine propriété, obligeant les propriétaires successifs à remplir ces obligations. Cependant, en règle générale, les clauses positives sont nulles en ce qui concerne les propriétés franches et leur force exécutoire dépend des faits spécifiques de chaque cas (Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996).

Possession adverse et domaines en pleine propriété

La possession adverse est un principe juridique qui permet à un individu d'acquérir la propriété d'un domaine en pleine propriété en occupant le terrain pendant une période déterminée sans l'autorisation du propriétaire. En Angleterre et au Pays de Galles, avant la loi de 2002 sur l'enregistrement foncier, les domaines en pleine propriété étaient plus susceptibles d'être acquis par possession adversative, car le processus était relativement simple. Cependant, la loi de 2002 a introduit des exigences plus strictes, ce qui rend plus difficile pour les squatters de revendiquer la propriété d'un terrain enregistré. Pour établir une réclamation, le possesseur adverse doit démontrer la possession continue, exclusive et ouverte du terrain pendant au moins 12 ans sans le consentement du propriétaire. De plus, le possesseur doit aviser le propriétaire enregistré, qui a alors la possibilité de s'y opposer. La possession adversative reste plus facilement applicable aux terres non enregistrées, qui constituent une petite partie des terres en pleine propriété non agricoles en Angleterre (Land Registration Act 2002 ; Law Commission 2018).

Propriétaires légaux en tant que fiduciaires pour les bénéficiaires

Dans le contexte des successions en pleine propriété, les propriétaires légaux agissant en tant que fiduciaires pour les bénéficiaires jouent un rôle crucial pour assurer un traitement équitable et le respect des termes de la fiducie. Lorsque plusieurs propriétaires légaux sont impliqués, le terrain est réputé être détenu en fiducie, ce qui oblige les parties à agir équitablement les unes envers les autres selon les principes d'équité. En l'absence de dispositions particulières, telles qu'un acte de fiducie ou des faits de fond, les bénéficiaires sont présumés être les fiduciaires eux-mêmes, c'est-à-dire ceux nommés sur le titre nominatif. Au décès d'un fiduciaire, les fiduciaires légaux ou ceux nommés par un testament homologué prennent leur place. De même, si une société est liquidée, le droit d'agir en tant que fiduciaire et d'être enregistré en tant que fiduciaire légal appartient au liquidateur. Quant aux tiers intéressés à prêter ou à acheter le terrain, la doctrine de l'acquéreur de bonne foi sans préavis effectif ou implicite les protège, sous réserve de la doctrine contraire du caveat emptor (acheteur méfiez-vous) qui impose des vérifications prudentes. Les bénéficiaires en possession réelle patente peuvent toujours jouir de droits contre un acheteur ou un prêteur hypothécaire en vertu de la loi de 2002 sur l'enregistrement foncier. Les fiduciaires sont liés par les termes de la fiducie, garantissant que les intérêts des bénéficiaires sont protégés (loi sur les fiducies foncières et la nomination de fiduciaires 1996).

Loi de 1996 sur les fiducies en droit anglais et sur les fiducies foncières et la nomination des fiduciaires

Les fiducies jouent un rôle important dans le droit anglais, en particulier dans le contexte de la propriété foncière. Ils fournissent un cadre juridique pour séparer la propriété légale d'un bien, tel qu'un terrain, de la propriété effective. Cette séparation permet la gestion et le contrôle de la propriété par le propriétaire légal (fiduciaire) au profit d'une autre partie (bénéficiaire). La loi de 1996 sur les fiducies foncières et la nomination de fiduciaires (TLATA) a un impact substantiel sur la propriété foncière, car elle régit la manière dont les fiducies foncières fonctionnent. TLATA a remplacé le système précédent de colonies strictes et a converti toutes les colonies existantes en fiducies foncières. La loi a également introduit de nouvelles dispositions pour la nomination et la révocation des administrateurs, ainsi que pour clarifier les pouvoirs et les devoirs des administrateurs en ce qui concerne la terre. En outre, TLATA souligne l'importance de prendre en compte les intérêts des bénéficiaires lors de la prise de décisions concernant les biens de la fiducie. Dans l'ensemble, le rôle des fiducies dans le droit anglais et l'impact de TLATA sur la propriété foncière mettent en évidence l'interaction complexe entre les intérêts légaux et bénéficiaires dans la terre, garantissant que les droits de propriété sont protégés et gérés efficacement au profit de toutes les parties concernées.

Doctrine de l'acheteur de bonne foi et caveat emptor dans les transactions en pleine propriété

La doctrine de l'acheteur de bonne foi et le caveat emptor jouent un rôle crucial dans les transactions immobilières en pleine propriété, assurant la protection des acheteurs et des vendeurs. La doctrine de l'acheteur de bonne foi protège les intérêts d'un acheteur qui acquiert une propriété de bonne foi sans préavis réel ou implicite de toute réclamation légale existante ou défaut dans le titre. Cette doctrine encourage une enquête diligente et une diligence raisonnable de la part de l'acheteur, car elle n'offre une protection qu'à ceux qui ont pris des mesures raisonnables pour vérifier le titre et la propriété de la propriété (Pealver, 2017).

D'autre part, Caveat Emptor, ou « acheteur, méfiez-vous », place la responsabilité sur l'acheteur d'examiner minutieusement la propriété et son titre avant de conclure la transaction. Ce principe met l'accent sur l'importance de mener une enquête approfondie, y compris des inspections physiques, des rapports d'arpenteur et des vérifications de l'agent de transfert, afin d'identifier tout problème ou défaut potentiel (Dixon, 2014). Essentiellement, les deux doctrines travaillent en tandem pour promouvoir la transparence, l'équité et la diligence raisonnable dans les transactions immobilières en pleine propriété, protégeant en fin de compte les intérêts de toutes les parties impliquées.

Enregistrement des terres et domaines en pleine propriété

L'immatriculation foncière joue un rôle crucial dans la gestion et la protection des domaines en pleine propriété. Il fournit un registre transparent et accessible de la propriété foncière, garantissant que les droits et intérêts des propriétaires fonciers sont clairement documentés et protégés. Dans les juridictions de common law, telles que l'Angleterre et le Pays de Galles, la loi de 2002 sur l'enregistrement foncier a eu un impact significatif sur la manière dont les propriétés en pleine propriété sont gérées, en particulier en ce qui concerne la possession adversative et la doctrine de l'acheteur de bonne foi. La loi a rendu plus difficile pour les particuliers d'acquérir des propriétés en pleine propriété par squattage, car elle exige un concours formel et un avis écrit au propriétaire légal précédent. Par ailleurs, la loi a renforcé la protection des acquéreurs de bonne foi, qui peuvent désormais se prévaloir du titre nominatif comme preuve de propriété, à condition d'avoir effectué les diligences et vérifications nécessaires. Cela a conduit à une certitude et une sécurité accrues dans les transactions en pleine propriété, ainsi qu'à une réduction des différends et des litiges entourant la propriété foncière. Dans l'ensemble, l'enregistrement foncier a considérablement amélioré l'administration et la gouvernance des propriétés en pleine propriété, favorisant la transparence, l'efficacité et l'équité sur le marché immobilier.

Défis et réformes du droit immobilier en pleine propriété

Les défis de la loi régissant les domaines en pleine propriété découlent principalement de la complexité et de la diversité des droits de propriété historiques, ce qui peut créer de la confusion et des différends entre les parties prenantes. L'un de ces défis est l'existence de redevances locatives et d'engagements positifs, qui peuvent imposer des charges financières aux propriétaires et conduire à des abus de «pouvoir de propriété». De plus, la doctrine de la possession adversative, qui permet aux individus d'acquérir des droits de propriété par une occupation à long terme, a été critiquée pour son potentiel à encourager les conflits de squattage et de délimitation.

Les réformes potentielles de la loi sur la propriété en pleine propriété pourraient inclure la simplification des droits et obligations de propriété, ainsi que la modernisation du cadre juridique pour mieux répondre aux problèmes contemporains. Par exemple, la loi de 1925 sur la propriété visait à consolider et à simplifier le droit de la propriété en Angleterre et au Pays de Galles, mais d'autres réformes pourraient être nécessaires pour relever les défis actuels. En outre, la loi de 2002 sur l'enregistrement foncier visait à améliorer la transparence et l'efficacité de l'enregistrement foncier, mais des mesures supplémentaires pourraient être mises en œuvre pour renforcer l'efficacité du système. En fin de compte, un examen et une réforme complets de la loi sur la propriété en pleine propriété pourraient aider à relever ces défis et à promouvoir un marché immobilier plus équitable et efficace.