Introduction au ratio dette-revenu

résultant en un pourcentage qui représente la proportion du revenu affecté au remboursement de la dette. Un DTI inférieur indique une situation financière plus saine, car cela signifie qu'une plus petite partie du revenu de l'emprunteur est consacrée au service de la dette, laissant plus de place pour d'autres dépenses et des économies potentielles. À l'inverse, un DTI plus élevé peut signaler des tensions financières et un risque accru de défaut de paiement, ce qui rend plus difficile pour les emprunteurs d'obtenir des prêts ou des taux d'intérêt favorables. Les prêteurs tiennent souvent compte du DTI parallèlement à d'autres facteurs, tels que les cotes de crédit et les antécédents professionnels, pour déterminer la solvabilité d'un emprunteur et établir des conditions de prêt appropriées (Investopedia, nd; Consumer Financial Protection Bureau, 2021).

Types de ratios dette-revenu

Il existe deux principaux types de ratios d'endettement (DTI) utilisés pour évaluer la santé financière d'un individu : le ratio initial et le ratio final. Le ratio initial, également appelé ratio de logement, représente la proportion du revenu mensuel brut d'un individu affectée aux dépenses de logement. Pour les locataires, cela comprend le montant du loyer, tandis que pour les propriétaires, il englobe le principal et les intérêts hypothécaires, les primes d'assurance hypothécaire, les impôts fonciers, les primes d'assurance contre les risques et les cotisations à l'association des propriétaires. Le ratio de back-end, d'autre part, reflète le pourcentage du revenu mensuel brut d'un individu consacré à couvrir tous les paiements de dette récurrents. Cela comprend les dépenses de logement, ainsi que d'autres dettes telles que les paiements par carte de crédit, les paiements de prêt automobile, les paiements de prêt étudiant, les paiements de pension alimentaire pour enfants, les paiements de pension alimentaire et les jugements juridiques (Investopedia, nd; Wikipedia, 2010). Comprendre ces deux types de DTI est crucial pour les prêteurs et les emprunteurs, car ils jouent un rôle important dans la détermination de l'admissibilité à l'hypothèque et la gestion des finances personnelles.

2.1 Rapport initial

Le ratio initial, une composante cruciale des ratios dette-revenu, représente la proportion du revenu mensuel brut d'un individu affectée aux dépenses de logement. Dans le contexte des ratios dette/revenu, le ratio initial est souvent exprimé par le premier nombre d'une paire, tel que x/y, où x désigne le ratio initial et y le ratio final. Pour les locataires, les dépenses de logement comprennent le montant du loyer, tandis que pour les propriétaires, elles comprennent le capital et les intérêts hypothécaires, la prime d'assurance hypothécaire (le cas échéant), la prime d'assurance contre les risques, les taxes foncières et les cotisations à l'association des propriétaires (le cas échéant). Un ratio initial inférieur indique qu'un pourcentage plus faible du revenu est consacré aux frais de logement, ce qui peut être avantageux lors d'une demande de prêt hypothécaire ou d'autres prêts, car les prêteurs préfèrent généralement les emprunteurs dont le ratio dette/revenu est inférieur (Friedman & Spencer, 2010).

2.2 Ratio final

Le ratio final, également connu sous le nom de ratio total de la dette au revenu, est un élément crucial dans l'évaluation de la santé financière et de la solvabilité d'un individu. Il représente la proportion du revenu brut mensuel d'une personne qui est affectée au service de toutes les dettes récurrentes, y compris les dépenses de logement et d'autres dettes telles que les paiements par carte de crédit, les prêts automobiles, les prêts étudiants, les pensions alimentaires pour enfants, les pensions alimentaires et les jugements juridiques. Ce ratio est particulièrement important pour les prêteurs, car il fournit un aperçu complet de la capacité d'un emprunteur à gérer et à rembourser ses dettes, les aidant ainsi à déterminer le risque associé à l'octroi de crédit ou à l'approbation des demandes de prêt hypothécaire.

Dans le contexte des ratios dette/revenu, le ratio final est souvent exprimé parallèlement au ratio initial, qui se concentre uniquement sur les dépenses de logement. La combinaison de ces deux ratios, notés x/y (par exemple, 28/36), permet aux prêteurs d'évaluer la stabilité financière d'un emprunteur et sa capacité à s'endetter davantage. Il est essentiel que les emprunteurs maintiennent un ratio de couverture sain, car le dépassement des limites recommandées peut entraîner des difficultés à obtenir des prêts ou des conditions d'emprunt défavorables (Harvard Business Review, 2018 ; Investopedia, 2020).

Calcul du ratio dette/revenu : exemples

Le calcul du ratio de la dette au revenu (DTI) consiste à diviser le total des paiements mensuels de la dette d'un individu par son revenu mensuel brut. Il existe deux types de ratios DTI : front-end et back-end. Le ratio initial se concentre sur les coûts de logement, tandis que le ratio final prend en compte tous les paiements de dette récurrents. Par exemple, une personne ayant un revenu annuel brut de 45,000 1,050 $ et des dépenses mensuelles de logement de 28 1,050 $ aurait un ratio initial de 3,750 % (1,350 36 $/1,350 3,750 $). Si le total des paiements mensuels de leur dette, y compris le logement, s'élevait à 28 36 $, leur ratio final serait de 31 % (43 41 $/41 41 $). Les prêteurs utilisent ces ratios pour évaluer la capacité d'un emprunteur à rembourser ses prêts, avec différentes limites appliquées selon le type de prêt et la solvabilité de l'emprunteur. Aux États-Unis, les limites de financement conventionnelles sont généralement de 2021/2021 pour les prêts souscrits manuellement, tandis que les limites de la FHA sont de XNUMX/XNUMX et les limites de prêt de la VA sont de XNUMX (en fait XNUMX/XNUMX) (Federal Housing Administration, XNUMX ; US Department of Veterans Affairs , XNUMX).

Limites du ratio dette-revenu pour les emprunteurs

Les limites du ratio de la dette au revenu (DTI) pour les emprunteurs varient en fonction du type de prêt et du pays dans lequel le prêt est recherché. Aux États-Unis, les prêts conformes ont généralement des limites DTI de 28/36 pour les prêts souscrits manuellement, avec la possibilité de dépasser jusqu'à 45 % si l'emprunteur satisfait aux exigences supplémentaires en matière de pointage de crédit et de réserve (Investopedia, nd). Pour les prêts garantis par le gouvernement, la Federal Housing Administration (FHA) a des limites de 31/43, tandis que le Department of Veterans Affairs (VA) utilise une seule limite DTI de 41 (VA Home Loan Centers, nd). Les prêts du Département de l'agriculture des États-Unis (USDA) ont des limites de 29/41 (USDA Loan Agency, nd). Au Canada, le ratio de la dette au revenu est mesuré différemment, comparant la dette familiale totale au revenu net (Institut Vanier de la famille, sd). Il est essentiel que les emprunteurs connaissent les limites spécifiques du DTI pour le type de prêt qu'ils recherchent, car ces limites peuvent avoir une incidence sur leur admissibilité et leur santé financière globale.

4.1 Etats-Unis

Les limites du ratio dette / revenu (DTI) pour les emprunteurs aux États-Unis varient en fonction du type de prêt recherché. Pour les prêts conformes, les limites de financement conventionnelles sont généralement de 28/36 pour les prêts souscrits manuellement, avec la possibilité de dépasser jusqu'à 45 % si l'emprunteur satisfait aux exigences supplémentaires en matière de pointage de crédit et de réserve (Investopedia, nd). Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) ont des limites de 31/43, tandis que le programme Energy Efficient Mortgage de la FHA utilise des « ratios d'étirement » de 33/45 (HUD, nd). Les prêts aux anciens combattants (VA) ont une limite unique de DTI de 41 (VA, nd), et les prêts du Département de l'agriculture des États-Unis (USDA) ont des limites de 29/41 (USDA, nd). Les prêts non conformes, qui ont gagné en popularité dans les années 2000, avaient des limites de ratio jusqu'à 55, mais la crise des prêts hypothécaires à risque a entraîné un resserrement du crédit et une révision de ces limites (Federal Reserve Bank of St. Louis, 2010).

4.1.1 Prêts conformes

Les limites du ratio dette-revenu (DTI) pour les prêts conformes aux États-Unis varient en fonction du type de prêt et du profil de crédit de l'emprunteur. Pour le financement conventionnel, les limites typiques sont de 28/36, où 28 % représente le ratio initial (coûts du logement) et 36 % représente le ratio final (paiements récurrents totaux de la dette). Cependant, ces limites peuvent être dépassées jusqu'à 45 % si l'emprunteur satisfait à des exigences supplémentaires en matière de pointage de crédit et de réserve (Consumer Financial Protection Bureau, 2021).

Pour les prêts garantis par le gouvernement, les limites diffèrent. Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) ont des limites de 31/43, tandis que les prêts du Department of Veterans Affairs (VA) utilisent une seule limite DTI de 41 % (US Department of Veterans Affairs, 2020). Les prêts du Département de l'agriculture des États-Unis (USDA) ont des limites de 29/41 (USDA, 2021). Il est important de noter que ces limites sont sujettes à changement et peuvent varier selon la discrétion du prêteur et la situation financière de l'emprunteur.

4.1.2 Prêts non conformes

Aux États-Unis, les prêts non conformes, également connus sous le nom de prêts jumbo, sont ceux qui ne respectent pas les directives de souscription établies par des entreprises parrainées par le gouvernement telles que Fannie Mae et Freddie Mac. Ces prêts s'adressent généralement aux emprunteurs ayant des ratios dette / revenu (DTI) plus élevés, car ils dépassent les limites de prêt conformes. Au cours des années 2000, les limites de DTI jusqu'à 55 % sont devenues courantes pour les prêts non conformes, alors que le secteur financier expérimentait un crédit plus souple et des conditions innovantes, alimentées par une bulle immobilière (Wikipedia, nd). Cependant, suite à la crise des subprimes, le marché a subi une correction, et ces plafonds ont été revus à la baisse pour de nombreux emprunteurs. Bien qu'il existe toujours un financement créatif impliquant des ratios plus risqués, les prêteurs appliquent désormais des normes de qualification plus strictes pour les clients qui recherchent des prêts non conformes (Wikipedia, nd). Il est essentiel de noter que les limites DTI pour les prêts non conformes peuvent varier en fonction du prêteur et de la situation financière spécifique de l'emprunteur.

4.2 Canada

Au Canada, les limites du ratio d'endettement des emprunteurs sont déterminées par les établissements de crédit et les lignes directrices réglementaires. Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a établi un point de référence pour le ratio du service brut de la dette (SGD) et le ratio du service total de la dette (TDS). Le ratio GDS, qui prend en compte les dépenses liées au logement, ne doit pas dépasser 35% du revenu mensuel brut d'un emprunteur. Le ratio TDS, qui inclut tous les titres de créance, ne doit pas dépasser 42 % du revenu mensuel brut de l'emprunteur. Cependant, ces limites peuvent varier en fonction de l'appétit pour le risque du prêteur et du profil de crédit de l'emprunteur. Il est essentiel que les emprunteurs maintiennent un ratio dette-revenu sain pour améliorer leurs chances d'obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire et des conditions de prêt favorables. En plus de ces lignes directrices, le gouvernement canadien a mis en place une simulation de crise hypothécaire, qui oblige les emprunteurs à se qualifier à un taux d'intérêt plus élevé pour s'assurer qu'ils peuvent gérer les augmentations potentielles des taux d'intérêt et maintenir la stabilité financière (Agence de la consommation en matière financière du Canada, 2021).

Évolution historique des limites du ratio dette/revenu

L'évolution historique des limites du ratio dette-revenu (DTI) remonte à l'après-Seconde Guerre mondiale, lorsque la Federal Housing Administration (FHA) et le Department of Veterans Affairs (VA) ont dirigé la création d'un marché des prêts hypothécaires à taux fixe et amortis sur 30 ans. Dans les années 1970, la limite DTI typique était PITI (principal, intérêts, impôts et assurance) inférieur à 25%, sans limite codifiée pour le deuxième ratio DTI, qui comprenait les dettes de carte de crédit. Cela pourrait être exprimé comme 25/NA, la limite NA étant laissée à la discrétion des prêteurs au cas par cas. Au cours des décennies suivantes, ces limites ont progressivement augmenté et la deuxième limite a été codifiée, coïncidant avec l'évolution de la notation de crédit moderne. Ce processus empirique de détermination des niveaux de risque rentables se poursuit aujourd'hui, les limites DTI variant selon les pays et les types de prêts (Harvard Business Review, 2010).

Incidence du ratio de la dette au revenu sur l'approbation d'un prêt hypothécaire

Le ratio de la dette au revenu (DTI) joue un rôle crucial dans l'approbation du prêt hypothécaire, car il s'agit d'un indicateur clé de la capacité d'un emprunteur à rembourser le prêt. Les prêteurs évaluent le ratio DTI pour déterminer le pourcentage du revenu brut mensuel d'un emprunteur qui sert à payer les dettes, y compris les frais de logement et d'autres paiements de dettes récurrents tels que les factures de carte de crédit, les prêts automobiles et les prêts étudiants. Un ratio DTI inférieur signifie que l'emprunteur a une meilleure capacité financière pour gérer ses dettes, ce qui en fait un risque moindre pour les prêteurs.

Les directives d'approbation des prêts hypothécaires fixent généralement des limites de ratio DTI spécifiques pour les emprunteurs, qui varient en fonction du type de prêt et de la réglementation du pays. Par exemple, aux États-Unis, les limites de financement conventionnelles sont généralement de 28/36, tandis que les limites de la FHA sont de 31/43 et les limites de prêt VA sont de 41 (ratios d'entrée et de sortie, respectivement). Si le ratio DTI d'un emprunteur dépasse les limites prescrites, sa demande de prêt hypothécaire peut être refusée ou des conditions de prêt moins favorables peuvent lui être proposées. Par conséquent, le maintien d'un ratio DTI sain est essentiel pour les acheteurs potentiels qui souhaitent obtenir une approbation hypothécaire et des conditions de prêt favorables (Federal Reserve Bank of St. Louis, 2018; Consumer Financial Protection Bureau, 2017).

Facteurs influant sur le ratio dette-revenu

Plusieurs facteurs peuvent influer sur le ratio dette/revenu (DTI) d'un emprunteur, qui est un déterminant crucial dans l'obtention de prêts et d'hypothèques. Premièrement, le revenu brut de l'emprunteur joue un rôle important, car un revenu plus élevé peut entraîner un ratio DTI plus faible, ce qui facilite l'obtention de prêts. De plus, la stabilité et la cohérence de la source de revenu de l'emprunteur peuvent avoir un impact sur le ratio DTI, les prêteurs préférant les emprunteurs ayant un emploi stable et à long terme.

Deuxièmement, le montant et le type de dette d'un emprunteur peuvent influencer son ratio DTI. Des niveaux d'endettement plus élevés, tels que les soldes de cartes de crédit, les prêts automobiles, les prêts étudiants et d'autres paiements récurrents, peuvent augmenter le ratio DTI, ce qui rend plus difficile l'obtention de prêts. De plus, les taux d'intérêt sur ces dettes peuvent également affecter le ratio DTI, car des taux d'intérêt plus élevés peuvent entraîner des mensualités plus élevées, augmentant ainsi le ratio.

Enfin, des facteurs externes, tels que des modifications de la réglementation des prêts et des conditions économiques, peuvent avoir un impact sur les limites du ratio DTI fixées par les prêteurs. Par exemple, pendant les périodes d'incertitude économique, les prêteurs peuvent resserrer leurs exigences en matière de ratio DTI, ce qui rend plus difficile pour les emprunteurs d'obtenir des prêts (Chen, 2021 ; Investopedia, 2021).

Stratégies pour améliorer le ratio dette/revenu

Améliorer son ratio d'endettement (DTI) est essentiel pour obtenir des conditions hypothécaires favorables et maintenir un profil financier sain. Une stratégie efficace consiste à réduire l'encours de la dette en remboursant les prêts à taux d'intérêt élevé et les soldes des cartes de crédit, ce qui réduira le fardeau global de la dette et améliorera le ratio DTI final. De plus, éviter de contracter de nouvelles dettes, telles que des prêts personnels ou des cartes de crédit supplémentaires, peut empêcher de nouvelles augmentations du ratio DTI.

Une autre approche consiste à augmenter son revenu brut, soit en recherchant un emploi mieux rémunéré, en poursuivant une promotion ou en acceptant un travail à temps partiel ou des projets indépendants. Un revenu plus élevé se traduira par un ratio DTI plus faible, car le même niveau d'endettement constituera désormais un pourcentage plus faible des revenus de l'individu. Enfin, il est crucial de maintenir un budget discipliné et de privilégier le remboursement de la dette aux dépenses discrétionnaires. En affectant systématiquement une partie de son revenu à la réduction de la dette, le ratio DTI s'améliorera progressivement au fil du temps, améliorant ainsi la santé financière et la solvabilité globales (Chen, 2021 ; Investopedia, 2021).

Ratio d'endettement et cotes de crédit

Les ratios d'endettement et les cotes de crédit sont deux facteurs distincts mais interconnectés que les prêteurs prennent en compte lorsqu'ils évaluent la solvabilité d'un emprunteur. Le ratio DTI est une mesure de la capacité d'un emprunteur à gérer ses remboursements mensuels par rapport à son revenu brut, tandis qu'un pointage de crédit est une représentation numérique des antécédents de crédit d'un emprunteur et du risque de crédit global. Ces deux paramètres sont cruciaux pour déterminer la probabilité qu'un emprunteur ne rembourse pas un prêt.

Un ratio DTI élevé peut indiquer qu'un emprunteur est surchargé et peut avoir du mal à effectuer des paiements en temps opportun sur ses dettes, ce qui peut avoir un impact négatif sur sa cote de crédit. À l'inverse, un faible ratio DTI suggère qu'un emprunteur a un endettement gérable et est plus susceptible d'effectuer des paiements en temps opportun, maintenant ou améliorant ainsi sa cote de crédit. Les prêteurs utilisent souvent à la fois les ratios DTI et les cotes de crédit pour évaluer le profil de crédit d'un emprunteur et prendre des décisions éclairées concernant l'octroi de crédit ou l'approbation des demandes de prêt hypothécaire. Il est essentiel pour les emprunteurs de maintenir un équilibre sain entre leurs dettes et leurs revenus, ainsi que de faire preuve d'un comportement de crédit responsable pour optimiser leurs cotes de crédit et améliorer leurs chances d'obtenir des conditions de prêt favorables (Federal Reserve Bank of St. Louis, 2019; Consumer Bureau de la protection financière, 2020).

Ratio d'endettement dans la gestion des finances personnelles

Le ratio de la dette au revenu (DTI) est une mesure cruciale dans la gestion des finances personnelles car il fournit une vue complète de la santé financière d'un individu. En comparant le total des paiements mensuels de la dette au revenu mensuel brut, le ratio DTI donne un aperçu de la capacité d'un individu à gérer et à rembourser ses dettes. Un ratio DTI inférieur indique une meilleure situation financière, car cela signifie qu'une plus petite partie du revenu est utilisée pour le service des dettes, laissant plus de revenu disponible pour l'épargne, les investissements et d'autres dépenses.

Les institutions financières et les prêteurs utilisent souvent le ratio DTI pour évaluer la solvabilité des emprunteurs, car il les aide à déterminer le risque associé au prêt d'argent. Un ratio DTI plus élevé peut entraîner des conditions de prêt défavorables ou même un refus de crédit, car il suggère que l'emprunteur peut avoir du mal à rembourser en temps voulu. Par conséquent, le maintien d'un ratio DTI sain est essentiel pour les personnes cherchant à obtenir des prêts, des hypothèques ou d'autres formes de crédit. De plus, surveiller et gérer son ratio DTI peut aider à identifier les problèmes financiers potentiels dès le début, permettant une intervention rapide et la mise en œuvre de stratégies pour améliorer la santé financière globale (Chen, 2021 ; Investopedia, 2021).

Mesures alternatives de la santé financière

D'autres mesures de la santé financière peuvent fournir une compréhension plus complète de la situation financière d'un individu. L'une de ces mesures est le taux d'utilisation du crédit, qui compare le montant du crédit utilisé au crédit total disponible. Un ratio d'utilisation du crédit plus faible indique une gestion responsable du crédit et peut avoir un impact positif sur les cotes de crédit (Investopedia, nd). Une autre mesure est le taux d'épargne, qui calcule le pourcentage de revenu épargné ou investi. Un taux d'épargne plus élevé démontre une discipline financière et une préparation aux urgences ou aux dépenses futures (The Balance, 2021). La valeur nette, la différence entre les actifs et les passifs d'un individu, est également un indicateur crucial de la santé financière. Une valeur nette positive et croissante signifie que ses actifs augmentent par rapport à ses dettes (Forbes, 2019). Enfin, le ratio du fonds d'urgence, qui compare l'épargne liquide aux dépenses mensuelles, peut aider à évaluer la capacité d'un individu à résister aux chocs financiers ou aux dépenses imprévues (NerdWallet, 2020).

Critiques et limites du ratio dette/revenu

Le ratio de la dette au revenu (DTI), bien que largement utilisé comme mesure de la santé financière, a ses limites et ses critiques. Une limitation majeure est qu'il ne tient pas compte de la valeur nette globale de l'individu, qui comprend des actifs tels que l'épargne, les investissements et la propriété. Cela signifie qu'une personne avec un ratio DTI élevé peut toujours être financièrement stable si elle dispose d'actifs importants pour compenser sa dette. De plus, le ratio DTI ne tient pas compte des taux d'intérêt sur les dettes, ce qui peut avoir un impact significatif sur la capacité de l'emprunteur à les rembourser (Mian & Sufi, 2018).

Une autre critique est que le ratio DTI est une mesure statique, ce qui signifie qu'il ne tient pas compte des variations des niveaux de revenu ou d'endettement au fil du temps. Cela peut conduire à une représentation inexacte de la santé financière d'un individu, car sa situation peut s'être améliorée ou empirée depuis le calcul du ratio (Dynan, 2012). En outre, le ratio DTI ne fait pas de distinction entre les types de dette, tels que la dette garantie par rapport à la dette non garantie, ce qui peut avoir des implications différentes pour la stabilité financière (Mian & Sufi, 2018).

En conclusion, bien que le ratio DTI soit un outil utile pour évaluer la santé financière d'un individu, il est important de considérer ses limites et ses critiques lors de la prise de décisions financières ou de l'évaluation de la solvabilité.