Définition et contexte historique

Par conséquent, la common law ferait respecter un engagement même en l'absence de contrepartie. Dans le droit des contrats des États-Unis, une clause implicite de bonne foi est présumée. Les clauses restrictives jouent un rôle important dans le droit de la propriété, en particulier en ce qui concerne l'utilisation et la propriété des terres. Le concept de pactes a évolué au fil du temps, les pactes modernes englobant divers types et caractéristiques, tels que les pactes affirmatifs et négatifs, les pactes liés à la terre et les pactes restrictifs, entre autres. Ces instruments juridiques ont fait l'objet de controverses et de difficultés d'application, reflétant la nature complexe du droit de la propriété et la nécessité d'un équilibre entre les droits de propriété individuels et les intérêts sociétaux plus larges (Wikipedia, nd; Restatement (Third) of Property, 2000).

Pacte contre contrat

Une convention et un contrat sont tous deux des accords juridiquement contraignants, mais ils diffèrent en termes de nature et d'application. Un contrat est un accord volontaire entre deux ou plusieurs parties, décrivant leurs obligations et responsabilités mutuelles. Il est exécutoire par la loi et implique généralement un échange de contrepartie, comme des biens, des services ou de l'argent. D'autre part, une alliance est une promesse solennelle de s'engager ou de s'abstenir d'une action spécifiée, souvent associée au droit de la propriété et à l'utilisation des terres. Historiquement, les alliances se distinguaient des contrats par la présence d'un sceau, qui indiquait un niveau plus élevé de solennité et d'engagement. Aux États-Unis, une clause implicite de bonne foi est présumée dans le droit des contrats, ce qui différencie davantage les deux concepts. Alors que les contrats se concentrent généralement sur l'exécution de tâches ou d'obligations spécifiques, les clauses restrictives ont tendance à imposer des restrictions ou des exigences à long terme sur l'utilisation des terres, courant souvent avec la terre et liant les futurs propriétaires (Black's Law Dictionary, 2014; Restatement (Third) of Propriété, 2000).

Types de clauses restrictives en droit de la propriété

En droit de la propriété, les clauses restrictives jouent un rôle crucial dans la réglementation de l'utilisation et de la gestion des terres. Il existe plusieurs types d'engagements, y compris les engagements réels, les engagements affirmatifs, les engagements négatifs et les engagements restrictifs. Les véritables clauses restrictives sont des conditions liées à la propriété ou à l'utilisation d'un terrain, courant souvent avec le terrain, ce qui signifie qu'elles s'appliquent également aux futurs propriétaires. Les clauses positives obligent un propriétaire foncier à effectuer une action spécifique, comme l'entretien d'une clôture ou le paiement des frais d'association des propriétaires. Les clauses restrictives, en revanche, empêchent un propriétaire foncier de se livrer à certaines activités, comme la construction d'une structure au-dessus d'une certaine hauteur ou l'utilisation de la propriété à des fins commerciales. Les clauses restrictives sont similaires aux clauses négatives mais peuvent également inclure des clauses de non-concurrence dans le droit des contrats. Ces clauses peuvent être appliquées par le biais d'associations de propriétaires, et des controverses peuvent survenir en raison d'une application sélective ou de différends sur l'interprétation des termes de la clause (Wikipedia, nd; Property Law, nd).

Les alliances réelles et leurs caractéristiques

Les clauses contractuelles réelles en droit de la propriété se caractérisent par leur lien avec la propriété ou l'utilisation de la terre. Ces engagements peuvent être soit affirmatifs, obligeant le covenantor à effectuer une action spécifique, soit négatifs, empêchant le covenantor de s'engager dans certaines activités sur la propriété. Une caractéristique clé des véritables clauses restrictives est leur capacité à « courir avec la terre », ce qui signifie que les obligations ou les restrictions imposées par la clause restrictive s'appliquent à tous les futurs propriétaires de la propriété, quels que soient les changements de propriétaire. Cela contraste avec les engagements personnels, qui ne s'appliquent qu'aux parties initiales impliquées dans l'accord. Les véritables engagements sont souvent appliqués par le biais de restrictions sur les actes ou d'associations de propriétaires, et leur application peut devenir laxiste avec le temps, car le créancier initial n'est plus impliqué dans le terrain. Il est important de noter que les engagements réels sont distincts des servitudes et des servitudes équitables, bien qu'ils partagent certaines similitudes en termes de leur fonction et de leurs mécanismes d'exécution (Restatement (Third) of Property, 1986 ; Torrens title, pays du Commonwealth).

Pactes affirmatifs et négatifs

Les clauses positives et négatives sont des composantes essentielles du droit des biens, en particulier dans le contexte des clauses immobilières. Les clauses positives, également connues sous le nom de clauses positives en Angleterre et au Pays de Galles, exigent que le covenantor effectue une action spécifique, telle que l'entretien d'une allée partagée ou le paiement des frais d'association des propriétaires. D'autre part, les clauses négatives imposent des restrictions à l'utilisation de la propriété par le covenant, interdisant certaines actions ou utilisations du sol, telles que la construction d'une structure au-dessus d'une hauteur spécifiée ou l'utilisation de la propriété à des fins commerciales. Ces clauses peuvent soit courir avec le terrain, ce qui signifie qu'elles lient les futurs propriétaires de la propriété, soit être de nature personnelle, s'appliquant uniquement à un individu en particulier. Alors que les clauses positives ne s'appliquent généralement pas à la terre en vertu du droit anglais, les États-Unis examinent ces clauses de plus près et, à quelques exceptions près, leur ont permis de s'appliquer à la terre (Friedman, 2005)[1].

Des alliances en cours d'exécution avec la terre

Les pactes liés à la terre sont un aspect crucial du droit de la propriété, car ils imposent des obligations ou des restrictions à l'utilisation de la terre, quel qu'en soit le propriétaire. Ces clauses sont des accords juridiquement contraignants qui « fonctionnent » avec le terrain, ce qui signifie que tout futur propriétaire doit également respecter les conditions énoncées dans la clause. Ils peuvent être soit affirmatifs, nécessitant une action précise, soit négatifs, restreignant certains usages du bien. Les alliances qui accompagnent le terrain sont souvent établies par le biais de restrictions d'acte ou d'associations de propriétaires, garantissant que le terrain est utilisé d'une manière conforme à l'intention initiale du covenantor (la partie qui fait la promesse) et du covenantee (la partie qui reçoit la promesse) ( Wikipédia, sd). L'application de ces pactes peut devenir laxiste avec le temps, entraînant des controverses entourant l'application sélective et la violation potentielle des droits humains sociaux et économiques (Wikipedia, nd).

Clauses restrictives et servitudes

Les clauses restrictives et les servitudes sont deux outils juridiques utilisés dans le droit de la propriété pour réglementer l'utilisation et la jouissance des terres. Cependant, ils diffèrent par leur nature et leur application. Les clauses restrictives sont des promesses faites par un propriétaire foncier de s'abstenir de certaines actions ou utilisations des terres qui peuvent affecter négativement les propriétés voisines. Ces clauses restrictives sont généralement imposées par le biais d'actes de propriété ou d'associations de propriétaires et peuvent « courir avec le terrain », liant les futurs propriétaires aux mêmes restrictions (Restatement (Third) of Property, 2000)[1].

D'autre part, les servitudes accordent un intérêt sans dépossession sur le terrain d'autrui, permettant au titulaire de la servitude d'utiliser le terrain d'une manière spécifique ou d'empêcher le propriétaire foncier de l'utiliser d'une certaine manière. Les servitudes peuvent être positives, accordant le droit d'utiliser la terre, ou négatives, restreignant l'utilisation du propriétaire (Symposium, 1986)[2]. Contrairement aux clauses restrictives, les servitudes n'imposent pas d'obligations au propriétaire foncier, mais accordent plutôt des droits au titulaire de la servitude.

En résumé, les clauses restrictives imposent des limites à l'utilisation des terres pour protéger les propriétés voisines, tandis que les servitudes accordent des droits ou des restrictions spécifiques à une partie non possessoire. Les deux outils servent à réglementer l'utilisation des terres et à protéger les intérêts de propriété, mais ils diffèrent dans leur application et leurs mécanismes d'exécution.

Pacte de bonne foi implicite dans le droit américain des contrats

L'engagement implicite de bonne foi est un principe fondamental du droit des contrats aux États-Unis, qui présume que les parties à un contrat agiront de bonne foi les unes envers les autres. Cela signifie qu'ils ne tromperont pas intentionnellement, n'induiront pas en erreur ou ne porteront pas atteinte aux droits et intérêts de l'autre partie, et coopéreront plutôt pour atteindre les objectifs du contrat. L'engagement n'est pas explicitement énoncé dans le contrat mais est considéré comme un aspect inhérent à toute relation contractuelle. Les tribunaux peuvent utiliser l'engagement implicite de bonne foi pour interpréter les conditions contractuelles ambiguës, combler les lacunes de l'accord ou résoudre les différends découlant de la conduite des parties. Toutefois, la portée et l'application de l'engagement peuvent varier selon la juridiction et les circonstances particulières de chaque cas. Il est important de noter que l'engagement implicite de bonne foi ne peut prévaloir sur des dispositions contractuelles expresses ou créer de nouvelles obligations qui n'ont pas été convenues par les parties (Eisenberg, 1995 ; Burton, 1980).

Clauses de non-concurrence et clauses restrictives en droit des contrats

Les clauses de non-concurrence et les clauses restrictives sont des dispositions du droit des contrats qui visent à protéger les intérêts légitimes d'une partie, généralement un employeur, en limitant les actions d'une autre partie, généralement un employé ou un entrepreneur. Les clauses de non-concurrence restreignent la capacité d'un individu à travailler pour un concurrent ou à s'engager dans des activités concurrentielles pendant une période déterminée après la fin de son emploi ou de sa relation contractuelle. Les clauses restrictives, en revanche, imposent des limites à l'utilisation d'informations confidentielles, de secrets commerciaux ou de propriété intellectuelle obtenus au cours de la relation. Ces dispositions visent à prévenir la concurrence déloyale et à protéger les précieux actifs d'une entreprise. Cependant, le caractère exécutoire des clauses de non-concurrence et des clauses restrictives varie d'une juridiction à l'autre, car les tribunaux mettent souvent en balance les intérêts des parties concernées et tiennent compte de facteurs tels que le caractère raisonnable des restrictions, la durée et la portée géographique (Restatement (Second) of Contrats, 1981 ; Blake, 1960).

Violation de l'engagement et confiscation du bail

La relation entre la violation d'un engagement et la déchéance du bail réside dans les conséquences qui peuvent survenir lorsqu'un engagement, une promesse solennelle de s'engager ou de s'abstenir d'une action spécifiée, est violé dans le cadre d'un contrat de location. En droit de la propriété, les clauses restrictives sont souvent liées à la propriété ou à l'utilisation des terres, et leur violation peut entraîner la déchéance des baux, en particulier dans les domaines à bail. La confiscation se produit généralement dans les cas de manquements graves, l'engagement de payer le loyer étant l'un des engagements les plus fondamentaux. La confiscation d'un logement privé peut impliquer une ingérence dans les droits sociaux et économiques de l'homme, entraînant des mesures de réforme du bail dans certaines juridictions (Friedman, 2017). Il est important de noter que la violation doit être suffisamment importante pour justifier la confiscation du bail, car les tribunaux cherchent généralement à équilibrer les intérêts des deux parties impliquées dans le contrat de location (Harpum et al., 2012).

Pactes réels dans les restrictions d'acte et les associations de propriétaires

Les alliances réelles jouent un rôle important dans les restrictions sur les actes et les associations de propriétaires, car elles imposent des conditions sur l'utilisation et la propriété des terres. Ces conditions, également connues sous le nom de covenants, conditions et restrictions (CCR) ou restrictions d'acte, peuvent soit restreindre l'utilisation du terrain (covenants négatifs), soit exiger des actions continues spécifiques (covenants affirmatifs) (Restatement (Third) of Property, 2000). Lorsqu'une clause « court avec la terre » (covenant appurtenant), elle lie les futurs propriétaires fonciers à ses conditions, garantissant que l'utilisation de la terre reste conforme à l'intention initiale (loi anglaise, 1986). Les associations de propriétaires appliquent souvent ces engagements pour maintenir les normes esthétiques et fonctionnelles de la communauté, préserver les valeurs des propriétés et promouvoir une vie harmonieuse parmi les résidents (Symposium, 1986). Cependant, des controverses peuvent survenir en raison d'une application sélective ou d'une mise en œuvre laxiste à mesure que le temps passe et que le créancier initial n'est plus impliqué (Restatement (Third) of Property, 2000). Ainsi, les véritables clauses restrictives servent d'outil crucial pour réglementer l'utilisation des terres et maintenir l'intégrité des restrictions d'acte et des associations de propriétaires.

Application des engagements et controverses

L'application de la convention dans le contexte des restrictions sur les actes et des associations de propriétaires a fait l'objet de débats et de controverses. L'un des principaux problèmes est l'application sélective des clauses restrictives, qui peut mener à des accusations de discrimination et de favoritisme parmi les propriétaires (Peppet, 2004). De plus, au fur et à mesure que le temps passe et que le bénéficiaire initial de l'engagement n'est plus impliqué dans le terrain, l'application peut devenir laxiste, entraînant des différends entre les propriétaires et des batailles juridiques potentielles (French, 2001).

Une autre préoccupation est la violation potentielle des droits de propriété individuels, car les clauses restrictives peuvent limiter l'utilisation et la jouissance de sa propriété (Alexander, 2011). En outre, l'application des clauses peut également avoir des conséquences imprévues sur la communauté, telles que l'étouffement de l'innovation dans l'utilisation et le développement des terres et la perpétuation de la ségrégation socio-économique (Ellickson, 1986). À la lumière de ces questions, certains juristes ont appelé à une réévaluation du rôle des clauses restrictives dans le droit de la propriété et à une approche plus équilibrée de leur application (Lewinsohn-Zamir, 2013).